[ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已閱3415次
摘要:一般情況下，如果在合同約定了單方解除權(quán)基本上都是可以直接適用，只要滿足了約定行使單方解除權(quán)的條件即可。但是有的單方解除權(quán)條款沒(méi)有附加條件，此時(shí)享有單方解除權(quán)的一方是否可以無(wú)條件行使解除權(quán)，司法實(shí)踐中存在爭(zhēng)議。
關(guān)鍵詞：買(mǎi)賣(mài)合同；單方解除權(quán)；誠(chéng)實(shí)信用；守約方
一、案情簡(jiǎn)介
2016年，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定，如賣(mài)方不愿意將房屋轉(zhuǎn)讓給買(mǎi)方，則雙倍返還買(mǎi)方已付的房款，如買(mǎi)方不接受房屋則賣(mài)方所收的房款不退。賣(mài)方現(xiàn)因房?jī)r(jià)漲了四倍左右，向法院起訴要求依據(jù)合同約定的單方解除權(quán)解除合同。
二、法院觀點(diǎn)
（一）南京市中級(jí)人民法院(2018)蘇01民終8120號(hào)民事判決
本院認(rèn)為，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議約定的“如一方違反協(xié)議，另一方有權(quán)要求違約方賠償違約金雙倍轉(zhuǎn)讓價(jià)”系合同賦予守約方對(duì)違約方單方面解除合同的權(quán)利，現(xiàn)買(mǎi)方明確表示要求繼續(xù)履行合同，賣(mài)方作為違約方無(wú)權(quán)根據(jù)該合同約定單方面解除合同，故賣(mài)方要求解除合同，既不符合約定解除的條件，也不符合法定解除的條件，對(duì)其該上訴理由，本院不予采納。
（二）南京市中級(jí)人民法院（2018）蘇01民終2987號(hào)民事判決
本院認(rèn)為，本案二審爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：賣(mài)方是否有權(quán)解除合同。當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。雙方合同中第七條已明確約定，賣(mài)方不再以各種理由要回房屋，該條后半部分雖約定了賣(mài)方收回房屋時(shí)的違約責(zé)任，但賣(mài)方并無(wú)證據(jù)證明雙方已明確約定解除條件及其具有單方解除權(quán)，賣(mài)方訴請(qǐng)解除合同，并不符合合同約定與法律規(guī)定，一審法院駁回其訴訟請(qǐng)求，并無(wú)不當(dāng)。
（三）南京市江寧區(qū)人民法院(2020)蘇0115民初11083號(hào)民事判決（該案未上訴）
本院認(rèn)為，原告賣(mài)方與被告買(mǎi)方簽訂的《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》系雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。關(guān)于賣(mài)方是否享有單方解除權(quán)。上述《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》約定“今后如果甲方不愿將安置房轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方有權(quán)要求甲方按房款的雙倍返還給乙方”，該條系對(duì)賣(mài)方違約的情況下，買(mǎi)方享有單方解除權(quán)的約定，而賣(mài)方并不享有單方解除權(quán)�，F(xiàn)買(mǎi)方不同意解除《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》，故對(duì)賣(mài)方要求解除《房屋買(mǎi)賣(mài)契約》的訴訟請(qǐng)求，本院依法不予支持。
三、判例剖析
《民法典》第五條規(guī)定：民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循自愿原則，按照自己的意思設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系。
《民法典》第七條規(guī)定：民事主體從事民事活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)信原則，秉持誠(chéng)實(shí)，恪守承諾。
《民法典》第五百六十二條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。
《民法典》第五百八十五條第二款規(guī)定：約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請(qǐng)求予以適當(dāng)減少。
筆者認(rèn)為，法院最終作出這樣判決是依據(jù)民法典誠(chéng)信原則對(duì)合同具體條款的適用做了附加條件的解釋。單純根據(jù)合同單方解除權(quán)的條款而言，對(duì)買(mǎi)方極為不利，賣(mài)方依據(jù)該條解除合同形式上也無(wú)可厚非。因?yàn)楦鶕?jù)民法典意思自治的原則的規(guī)定，合同約定只要在不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗的前提下都是有效的，即便某些條款對(duì)合同一方極為不利。就像商品房買(mǎi)賣(mài)合同中，開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)受人逾期違約金相差十倍依然有效一樣。除此之外，法院之所以這樣判決還有避免守約方訴累的考量。此類(lèi)案件，法院可以在支持賣(mài)方單方解除權(quán)的同時(shí)依據(jù)房?jī)r(jià)漲幅給守約方帶來(lái)的實(shí)際損失讓賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任，司法實(shí)踐中的類(lèi)似判決不少�？傊�，法院是站在誠(chéng)信原則和更有利于履行合同的角度作出上述判決。雖然此類(lèi)判決有突破合同條款本身解釋的導(dǎo)向，但從維護(hù)合同穩(wěn)定性和弘揚(yáng)誠(chéng)信精神的角度出發(fā)無(wú)可厚非。
