陜西省商洛市人大常委會

商洛市住宅物業(yè)管理條例

（2016年12月15日商洛市第三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議通過 2017年3月30日陜西省第十二屆人民代表大會常務委員會第三十三次會議批準 根據(jù)2024年6月21日商洛市第五屆人民代表大會常務委員會第十四次會議通過 2024年9月27日陜西省第十四屆人民代表大會常務委員會第十二次會議批準的《商洛市人民代表大會常務委員會關于修改〈商洛市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》第一次修正 根據(jù)2025年6月27日商洛市第五屆人民代表大會常務委員會第二十二次會議通過 2025年9月24日陜西省第十四屆人民代表大會常務委員會第十八次會議批準的《商洛市人民代表大會常務委員會關于修改〈商洛市住宅物業(yè)管理條例〉的決定》第二次修正）



目 錄



第一章 總 則

第二章 業(yè)主自治

第三章 前期物業(yè)管理

第四章 物業(yè)管理服務

第五章 物業(yè)的使用與維護

第六章 公共收益與專項維修資金

第七章 監(jiān)督管理

第八章 法律責任

第九章 附 則



第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權益，建立和諧有序的居住環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國務院《物業(yè)管理條例》、《陜西省物業(yè)服務管理條例》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區(qū)域內的住宅物業(yè)管理及其監(jiān)督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理，是指住宅區(qū)內的業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)服務區(qū)域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)服務區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理應當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務相結合、屬地管理與行業(yè)管理相結合，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

第四條 市、縣（區(qū)）人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的組織領導，將物業(yè)管理工作納入城市治理工作體系，建立健全物業(yè)管理綜合協(xié)調和目標責任機制，建立與之相適應的資金投入與保障機制。

市、縣（區(qū)）人民政府應當制定和落實現(xiàn)代物業(yè)服務業(yè)扶持政策，鼓勵物業(yè)服務企業(yè)采用新技術、新方法提高物業(yè)管理和服務水平，督促有關部門依法履行監(jiān)督管理職責，及時協(xié)調解決物業(yè)管理工作中的重大問題。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本市物業(yè)管理的行政主管部門，對本市物業(yè)管理活動實施統(tǒng)一監(jiān)督管理。

縣（區(qū)）住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門是本縣（區(qū)）物業(yè)管理的行政主管部門，具體負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

發(fā)展改革、自然資源和規(guī)劃、城市管理、市場監(jiān)管、公安、水利、生態(tài)環(huán)境保護、民政、國防動員等相關行政管理部門在各自職責范圍內，共同做好物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在縣（區(qū)）物業(yè)行政主管部門的指導下，依據(jù)本條例規(guī)定的職責，負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導、協(xié)助和監(jiān)督工作。

居民委員會或者村民委員會在鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的指導下做好物業(yè)服務管理的相關工作。

第六條 物業(yè)管理協(xié)會應當制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，加強行業(yè)指導和行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為，提高物業(yè)服務企業(yè)服務質量和服務水平。

第七條 本市建立統(tǒng)一的物業(yè)管理招標投標平臺，為建設單位或者業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)提供服務和指導。

提倡業(yè)主大會通過統(tǒng)一的招標投標平臺選聘物業(yè)服務企業(yè)。

第八條 鼓勵業(yè)主、業(yè)主自治組織、建設單位、物業(yè)服務企業(yè)委托物業(yè)服務第三方評估機構，開展物業(yè)服務區(qū)域劃分、物業(yè)項目交接和查驗、物業(yè)服務標準和費用測算、公共收益和物業(yè)管理費用審計、物業(yè)服務質量評估等活動。

物業(yè)服務第三方評估機構應當依照法律、法規(guī)和合同約定提供專業(yè)服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第九條 建立健全物業(yè)管理矛盾糾紛多元化解機制，綜合運用調解、和解、仲裁、公證等非訴訟方式化解物業(yè)管理矛盾糾紛，發(fā)揮人民調解、行業(yè)性專業(yè)性調解、行政調解、司法調解的作用，推動源頭預防、前端化解、實質解紛，提高基層治理能力。



第二章 業(yè)主自治

第十條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業(yè)主。

尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償?shù)纫呀?jīng)合法占有該房屋的人，在物業(yè)管理活動中視為業(yè)主。

業(yè)主應當按照法律、法規(guī)、臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則等，實名參加業(yè)主自治活動，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由拒不履行義務。

第十一條 業(yè)主依法享有下列權利：

（一）參加業(yè)主大會會議，發(fā)表意見，行使投票權；

（二）選舉業(yè)主委員會，并享有被選舉權；

（三）監(jiān)督業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的工作和物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（四）對共有部分、共用設施設備和業(yè)主共有資金使用管理的知情權、決定權和監(jiān)督權；

（五）就制訂或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、物業(yè)服務合同及其他物業(yè)服務事項提出意見和建議；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第十二條 業(yè)主應當依法履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）、業(yè)主大會議事規(guī)則以及物業(yè)服務區(qū)域內治安、環(huán)保、消防、公共衛(wèi)生、動物管理以及物業(yè)裝飾裝修和使用等方面的法律、法規(guī)；

（二）執(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會依法作出的決定；

（三）依照物業(yè)服務合同約定繳納物業(yè)費；

（四）依照規(guī)定繳納維修資金；

（五）配合物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務以及配合物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行政府依法實施的應急響應預案和其他管理措施；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

第十三條 業(yè)主可以設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。一個物業(yè)服務區(qū)域成立一個業(yè)主大會。業(yè)主大會由該物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主組成，業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立的具體條件和程序，依照有關法律、法規(guī)規(guī)定的程序成立。

市、縣（區(qū)）人民政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。

第十四條 業(yè)主大會監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取和審查業(yè)主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：

（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）制定和修改管理規(guī)約；

（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（六）籌集建筑物及其附屬設施的維修資金；

（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營活動；

（九）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

業(yè)主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十五條 物業(yè)服務區(qū)域符合下列情形之一的，可以召開首次業(yè)主大會：

（一）房屋出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)服務區(qū)域建筑物總面積百分之二十以上的。

第十六條 符合業(yè)主大會成立條件的，建設單位應當在三十日內書面告知物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，并在物業(yè)服務區(qū)域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，已售物業(yè)業(yè)主二十名以上業(yè)主可以書面告知。

物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當自收到書面告知六十日內，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門的指導下，組織成立業(yè)主大會籌備組。

建設單位未履行告知義務或者無法確定建設單位的，物業(yè)服務區(qū)域內二十名以上業(yè)主可以向鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處提出成立業(yè)主大會的申請，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在三十日內予以核實，符合條件的，組織成立業(yè)主大會籌備組。

第十七條 建設單位應當向物業(yè)所在地的街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：

（一）物業(yè)服務區(qū)域劃分資料；

（二）物業(yè)服務區(qū)域內建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（四）建筑規(guī)劃總平面圖；

（五）共用設施設備的交接資料；

（六）物業(yè)服務用房配置確認資料；

（七）其他有關的文件資料。

第十八條 業(yè)主大會籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組人數(shù)的二分之一。由業(yè)主代表、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處、社區(qū)黨組織、建設單位、居民委員會或者村民委員會等代表組成。

業(yè)主大會籌備組組長由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處工作人員擔任，業(yè)主代表由業(yè)主推選產(chǎn)生；業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起七日內，將籌備組成員名單在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處協(xié)調解決。

業(yè)主大會籌備組正式開展籌備工作前，物業(yè)管理行政主管部門及鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當對籌備組成員進行物業(yè)管理相關知識的培訓。

第十九條 籌備組應當依法履行下列職責：

（一）確定召開首次業(yè)主大會會議的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案；

（三）確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù)；

（四）擬定業(yè)主委員會選舉辦法；

（五）提出業(yè)主委員會成員候選人名單；

（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他籌備工作。

業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前將前款內容在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業(yè)主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并予以書面答復。

業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起九十日內，組織召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。因特殊情況未能在九十日內組織召開首次業(yè)主大會會議的，可以延長三十日。

第二十條 劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域的分期開發(fā)建設項目，先期開發(fā)部分符合規(guī)定條件的，可以召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應當根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。

第二十一條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業(yè)主委員會按照有關法律法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。

第二十二條 采用集體討論形式召開的業(yè)主大會會議，可以全體業(yè)主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，由業(yè)主推選業(yè)主代表參加。

參加業(yè)主大會會議的業(yè)主代表應當于會議召開三日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見；需要投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權的具體票數(shù)經(jīng)本人確認后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

業(yè)主代表不得委托他人出席業(yè)主大會會議。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主應當另外推選一名業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議。

第二十三條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，由業(yè)主大會在全體業(yè)主中依法選舉產(chǎn)生，按照有關法律、法規(guī)規(guī)定和業(yè)主大會議事規(guī)則約定履行工作職責，向業(yè)主大會負責并報告工作，受業(yè)主大會和業(yè)主監(jiān)督。

業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，持管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主大會會議記錄和會議決定、業(yè)主委員會成員名單及其基本情況，向物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處及縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并持備案回執(zhí)向公安機關申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。

業(yè)主委員會由委員單數(shù)組成。委員每屆任期一般為三年，可連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會會議。

業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)成員出席，未出席會議的成員可以以書面形式、書面委托代理人或者通過業(yè)主決策網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等方式參與表決；業(yè)主委員會會議作出決定須經(jīng)成員半數(shù)以上表決同意。

業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應當由全體參會成員簽字確認，并自決定作出之日起三日內在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示不少于十五天。

第二十四條 業(yè)主委員會履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)服務合同的實施情況；

（三）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）審核需要業(yè)主分攤的費用；

（五）監(jiān)督管理業(yè)主共有收益；

（六）及時了解業(yè)主、其他物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（七）監(jiān)督管理規(guī)約、物業(yè)管理制度的遵守和執(zhí)行；

（八）調解物業(yè)使用糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十五條 業(yè)主委員會成員不得有下列行為：

（一）接受本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)及其利害關系人提供的利益或者財物；

（二）承攬本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務或者推薦他人到該物業(yè)服務企業(yè)工作；

（三）其他可能妨礙公正履行職務或者損害業(yè)主利益的行為。

鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當對業(yè)主委員會及其成員的履職情況予以監(jiān)督。對于業(yè)主委員會及其成員履職中違反法律、法規(guī)的行為，應當及時制止和通報全體業(yè)主，并向業(yè)主大會提出撤銷業(yè)主委員會成員資格或者重新選舉業(yè)主委員會的建議。

第二十六條 業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主共同決定，其業(yè)主委員會成員資格終止：

（一）不履行業(yè)主委員會成員職責或者無正當理由三次缺席業(yè)主委員會會議的；

（二）不履行業(yè)主義務、不遵守管理規(guī)約情節(jié)嚴重的；

（三）違反本條例第二十五條規(guī)定的；

（四）自行提出辭呈的；

（五）本人、配偶及其近親屬在本物業(yè)服務區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職的；

（六）其他原因不宜擔任業(yè)主委員會成員的。

第二十七條 業(yè)主委員會任期屆滿未按要求完成換屆選舉的，物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉。

第二十八條 業(yè)主委員會任期屆滿三個月前，應當書面向鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處報告，并在其指導下召開業(yè)主大會進行換屆選舉。

業(yè)主委員會在規(guī)定時間內不組織換屆選舉的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當責令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在社區(qū)居民委員會或者村民委員會的協(xié)助下，組織換屆選舉工作。

業(yè)主委員會不能正常開展工作的，在物業(yè)管理行政主管部門指導下，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處組織，社區(qū)居民委員會或者村民委員會協(xié)助，召開業(yè)主大會臨時會議，對業(yè)主委員會進行改選、換屆，選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會。

原業(yè)主委員會應當在新一屆業(yè)主委員會成立后十日內將其保管的有關財務賬簿憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好交接工作。逾期不移交的，新一屆業(yè)主委員會可以請求鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處督促移交。

第二十九條 住宅小區(qū)有下列情形之一的，業(yè)主可以申請組建物業(yè)管理委員會：

（一）業(yè)主大會籌備組未能在本條例第十九條規(guī)定的期限內召開業(yè)主大會會議的；

（二）具備成立業(yè)主大會條件，但因其他原因未成立的；

（三）不具備成立業(yè)主大會條件的；

（四）已召開首次業(yè)主大會，但未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的。

第三十條 物業(yè)管理委員會由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處代表、社區(qū)黨組織代表、居民委員會或者村民委員會代表和業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表不少于物業(yè)管理委員會成員人數(shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主推選，業(yè)主推選不能達成共同意見的，可以由社區(qū)黨組織推薦產(chǎn)生。

物業(yè)管理委員會主任由社區(qū)居民委員會或者村民委員會代表擔任，副主任由業(yè)主代表推選。物業(yè)管理委員會成員名單應當在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示。

物業(yè)管理委員會持鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處出具的成立證明申請刻制物業(yè)管理委員會印章。

第三十一條 物業(yè)管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規(guī)的規(guī)定，就住宅小區(qū)共同管理事項征求全體業(yè)主意見，形成業(yè)主共同決定。

已召開業(yè)主大會并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，或者因物業(yè)服務區(qū)域調整、房屋滅失等原因物業(yè)管理委員會無存續(xù)必要的，鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當在該事由發(fā)生之日起三十日內解散物業(yè)管理委員會，并在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示。

第三十二條 業(yè)主大會籌備組或者物業(yè)管理委員會組建所需經(jīng)費，由建設單位先行墊付；無法確定建設單位的老舊小區(qū)，由鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處墊付。業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會組建后，所墊付費用從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會工作經(jīng)費的籌集、管理、使用由業(yè)主共同決定，工作經(jīng)費從物業(yè)服務區(qū)域公共收益中支出，不足部分由全體業(yè)主共同承擔。業(yè)主大會和業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會的經(jīng)費使用情況，每年不得少于兩次以書面形式在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示，業(yè)主可以隨時查詢。

經(jīng)業(yè)主共同決定，可以對業(yè)主委員會成員或者物業(yè)管理委員會中的業(yè)主代表成員發(fā)放工作津貼。

第三十三條 召開首次業(yè)主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經(jīng)費，由業(yè)主大會籌備組根據(jù)物業(yè)服務區(qū)域規(guī)模、業(yè)主戶數(shù)和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交至物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，由業(yè)主大會籌備組使用。

第三十四條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定，對物業(yè)服務區(qū)域內全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會、業(yè)主委員會不得作出違反法律、法規(guī)或者與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)管理無關的決定。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律法規(guī)、危害社區(qū)安定、損害社會公共利益的，物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門或者鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

業(yè)主認為業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定損害其合法權益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

業(yè)主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業(yè)服務區(qū)域物業(yè)管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

第三十五條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合物業(yè)所在地居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當及時告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。



第三章 前期物業(yè)管理

第三十六條 本條例所稱前期物業(yè)管理是指建設單位通過招標或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)和其他管理人，在物業(yè)服務區(qū)域內進行的物業(yè)服務活動。

建設單位應當在申請《商品房預售許可證》前或者現(xiàn)房銷售三十日前，在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下通過招標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。建設單位在招標過程中應當聽取當?shù)匚飿I(yè)服務行業(yè)協(xié)會的意見和建議。

投標人少于三個或者物業(yè)服務區(qū)域房屋建筑面積小于三萬平方米的，經(jīng)縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。

縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應當指導和監(jiān)督建設單位選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。

第三十七條 物業(yè)服務區(qū)域由所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門綜合考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素，按照以下原則予以劃分：

（一）按照物業(yè)項目的建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍劃定；

（二）物業(yè)主要配套設施設備和相關場地共用的，應當劃分為一個物業(yè)服務區(qū)域，但其主要配套設施設備和相關場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)服務區(qū)域；

（三）不同物業(yè)服務區(qū)域地理上自然相連的，可以合并為一個物業(yè)服務區(qū)域。

劃分物業(yè)服務區(qū)域有爭議的，由縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門會同物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處確定。

建設單位銷售物業(yè)時，應當在物業(yè)銷售場所公示物業(yè)服務區(qū)域內的物業(yè)共用部位、共用設施設備的相關信息，并作為物業(yè)買賣合同的附件。

第三十八條 新建住宅建筑規(guī)劃區(qū)內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網(wǎng)，安裝供水計量裝置，并供水到戶；

（二）用電納入供電網(wǎng)絡，不得使用臨時施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統(tǒng)；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網(wǎng)覆蓋的區(qū)域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網(wǎng)連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數(shù)據(jù)傳輸信息端口敷設到戶，安全監(jiān)控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規(guī)劃設計要求配置到位；

（六）住宅區(qū)道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規(guī)劃要求完成住宅區(qū)的車庫車位、人防工程、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；

（八）分期建設的住宅區(qū)，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業(yè)經(jīng)營單位按照前款規(guī)定，對住宅區(qū)進行驗收，并向市或者縣（區(qū)）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續(xù)時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

第三十九條 新建住宅小區(qū)建設單位應當在住宅小區(qū)的出入口、區(qū)內規(guī)劃通道、樓層電梯通道等主要通道及其他公共區(qū)域安裝視頻監(jiān)控、出入口控制等安全技術防范系統(tǒng)，配備相應的安全技術防范設施，作為物業(yè)交付使用的條件。

第四十條 新建物業(yè)服務區(qū)域內，建設單位應當按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務用房：

（一）物業(yè)建筑面積三十萬平方米以下的，按物業(yè)建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物業(yè)建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。建設單位應當對物業(yè)服務用房配置獨立的水、電等計量器具。

業(yè)主委員會的辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業(yè)服務用房的所有權屬于全體業(yè)主，并依法辦理產(chǎn)權登記。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得擅自處分物業(yè)服務用房。

法律、法規(guī)對物業(yè)服務用房另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

第四十一條 建設單位應當在銷售物業(yè)之前，按照省建設行政主管部門制發(fā)的示范文本制定臨時管理規(guī)約。臨時管理規(guī)約應當包括下列內容：

（一）業(yè)主定期交納前期物業(yè)服務費用的時間、標準和方式；

（二）業(yè)主對物業(yè)專有部分使用以及出租等規(guī)定；

（三）建設單位履行監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)服務質量的義務；

（四）建設單位對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的評估標準和評估辦法等；

（五）建設單位更換前期物業(yè)服務企業(yè)的條件；

（六）物業(yè)屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規(guī)則；

（七）業(yè)主共有部分的使用和維護規(guī)則；

（八）共用部位、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分擔方式；

（九）維護物業(yè)服務區(qū)域公共秩序的權利和義務；

（十）違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任；

（十一）與住宅物業(yè)管理有關的其他事項。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

建設單位應當在房屋銷售時將臨時管理規(guī)約向房屋買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。

臨時管理規(guī)約應當自前期物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，報物業(yè)所在地縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案，并在銷售場所公示。

物業(yè)買受人認為臨時管理規(guī)約侵害其合法權益的，可以申請縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門處理，縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應當在三個工作日內反饋處理結果。

第四十二條 建設單位和物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接手續(xù)時，應當在縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處的監(jiān)督下，共同對物業(yè)服務區(qū)域的共有部分、共用設施設備進行承接查驗，并公開承接查驗結果。物業(yè)服務企業(yè)應當將共有部分、共用設施設備的數(shù)量以及質量不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知建設單位，建設單位應當及時處理并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。復驗仍與竣工驗收資料不符的，不得承接。

辦理物業(yè)管理交接查驗手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（三）建筑物及其附屬設施質量保修文件和使用說明文件；

（四）物業(yè)服務區(qū)域劃分的相關文件；

（五）物業(yè)服務所必需的其他資料。

建筑物及其附屬設施已投入使用，上述資料未移交的，應當及時移交；資料不全的，應當補齊。

物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內，將上述資料向縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料及時移交業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會。



第四章 物業(yè)管理服務

第四十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格，嚴格遵守物業(yè)行政主管部門制定的物業(yè)服務標準規(guī)范，自覺接受物業(yè)行政主管部門的監(jiān)督管理和物業(yè)管理協(xié)會的業(yè)務指導。

第四十四條 業(yè)主委員會應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當包括以下主要內容：

（一）物業(yè)的基本情況；

（二）物業(yè)管理服務事項和服務標準要求；

（三）物業(yè)管理服務費、停車費等收費標準和收取辦法；

（四）委托方和受托方的權利義務；

（五）物業(yè)服務用房；

（六）物業(yè)的養(yǎng)護和維修要求；

（七）專項維修資金的管理與使用；

（八）合同的期限、變更和解除；

（九）合同終止時物業(yè)資料、財物的移交方式；

（十）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他事項。

物業(yè)服務企業(yè)公開作出的有利于業(yè)主的服務承諾，視為物業(yè)服務合同的組成部分。

物業(yè)服務合同參照省建設行政主管部門制定的合同示范文本。

物業(yè)服務企業(yè)應當自與業(yè)主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門備案。

物業(yè)服務企業(yè)應當按合同約定提供服務，不得以通知、聲明、告示等方式作出對業(yè)主不公平、不合理的規(guī)定，或者減輕、免除其損害業(yè)主合法權益應當承擔的責任。

第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存與業(yè)主權益相關的下列物業(yè)服務檔案和資料：

（一）小區(qū)共有部分經(jīng)營管理檔案；

（二）小區(qū)監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、水泵、消防設施等共有部分、共用設施設備檔案及其管理、運行、維修、養(yǎng)護記錄；

（三）水箱清洗記錄及水箱水質檢測報告；

（四）住宅裝飾裝修相關資料；

（五）業(yè)主名冊及聯(lián)系方式；

（六）簽訂的供水、供電、垃圾清運等書面協(xié)議；

（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主權益相關的其他資料。

第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)交接驗收手續(xù)。

交接各方應當對物業(yè)服務區(qū)域內共用設施設備的使用維護現(xiàn)狀給予確認，并報物業(yè)所在地的鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案。

因維護保養(yǎng)不當?shù)仍�因導致消防、電梯等共有設施設備無法正常使用的，原物業(yè)服務企業(yè)應當依法承擔相應的法律責任。

第四十七條 物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，按不同物業(yè)的使用性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調節(jié)價。物業(yè)服務收費項目、收費標準由市價格主管部門制定具體的實施細則。

物業(yè)服務的收費標準和形式依照國家和省、市物業(yè)服務價格有關規(guī)定，在物業(yè)服務合同中約定。

物業(yè)服務企業(yè)應當依照有關規(guī)定在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示服務事項、服務質量等級、服務標準、收費項目及明細、收費標準等事項。

物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主大會、業(yè)主委員會同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。

第四十八條 物業(yè)服務區(qū)域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位，應當服務到最終用戶，并依法承擔分戶終端計量裝置或者入戶端口以外相關設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任。專業(yè)經(jīng)營單位為業(yè)主提供服務時，物業(yè)服務企業(yè)應當提供便利，確保業(yè)主合法權益得到保障‌。

專業(yè)經(jīng)營單位對專業(yè)設施設備進行維修、養(yǎng)護、更新時，業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當配合。

物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收相關費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向專業(yè)經(jīng)營單位收取一定的代收服務費。

專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)服務區(qū)域內顯著位置公示并及時更新：

（一）物業(yè)企業(yè)法定代表人、物業(yè)管理項目負責人的基本情況、聯(lián)系方式，客服、工程維修電話；

（二）物業(yè)服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況；

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