青海省海南藏族自治州人民政府

海南藏族自治州人民政府令



第6號





《海南藏族自治州物業(yè)管理辦法（修正）》已于2024年10月29日十五屆州政府第40次常務會議審議通過，現予公布。




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州 長


2025年1月22日






《海南藏族自治州物業(yè)管理辦法（修正）》



第一章 總則

　　

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權益，改善人民群眾的居住環(huán)境，建設和諧宜居社區(qū)，根據《中華人民共和國民法典》、《中華人民共和國建筑法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《青海省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)，結合本州實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本州行政區(qū)域內的物業(yè)服務及監(jiān)督管理活動。本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋以及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。

第三條 物業(yè)管理應當遵循業(yè)主自治、權責一致、專業(yè)服務、質價相符、公平公開、依法監(jiān)管的原則。全社會應當共同維護物業(yè)服務市場秩序，構建共商、共治、共享的物業(yè)服務市場環(huán)境。

第四條 州、縣人民政府應當加強對物業(yè)管理工作的領導，將物業(yè)管理納入本地現代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)治理體系，推動物業(yè)管理規(guī)范化、市場化。

第五條 州、縣住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行以下職責：

（一）制定本行政區(qū)域內物業(yè)管理相關政策并組織實施；

（二）負責物業(yè)管理招投標備案和采用協議的方式選聘物業(yè)企業(yè)的審批工作。負責物業(yè)管理區(qū)域的備案和調整，物業(yè)承接查驗備案和物業(yè)服務合同備案；

（三）負責住宅專項維修資金的歸集、使用和監(jiān)管；

（四）負責建立物業(yè)管理糾紛調解機制，處理物業(yè)管理投訴；

（五）組織開展轄區(qū)內物業(yè)管理項目的調查，建立相關物業(yè)管理檔案；

（六）組織開展物業(yè)服務人信用評價；

（七）定期開展物業(yè)服務質量專項檢查，做好物業(yè)服務人、項目負責人的信用信息征集、核查、查詢和監(jiān)管工作；

（八）負責對各級物業(yè)管理工作人員、業(yè)主委員會成員的培訓工作；

（九）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動中履行以下職責：

（一）指導和協助業(yè)主大會的成立、業(yè)主委員會的選舉，并做好業(yè)主委員會備案工作；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作；

（三）協調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務之間關系，調處業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人、物業(yè)服務人在物業(yè)管理活動中的糾紛；

（四）協調和監(jiān)督物業(yè)承接查驗、退出交接等工作；

（五）協調和監(jiān)督老舊小區(qū)物業(yè)管理；

（六）責令限期改正或者撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違法決定；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責。

　　社區(qū)居（村）民委員會應當協助鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理相關工作。

第七條 州、縣自然資源、市場監(jiān)督管理、公安、城市管理、消防救援、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、民政等行政主管部門按照各自職責負責物業(yè)管理區(qū)域內的相關監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、通訊、有線電視等專營服務單位應當按照相關規(guī)定和合同約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務。

第八條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立聯席會議制度，聯席會議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、物業(yè)主管部門、社區(qū)居（村）民委員會、公安機關、業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、專營單位等參加，協調處理轄區(qū)內物業(yè)管理中的有關事項和突出問題。

第九條 突發(fā)公共事件應對期間，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責落實依法采取的各項應急措施，指導物業(yè)服務人開展相應級別的應對工作。州縣住建部門協調同級應急等相關部門給予物資和資金支持。

物業(yè)服務人應當服從政府統(tǒng)一指揮，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導下積極配合社區(qū)居（村）民委員會開展工作，依法落實應急預案和各項應急處置措施。物業(yè)服務人依法執(zhí)行政府實施的應急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應當予以配合。

第十條 物業(yè)管理相關行業(yè)協會應加強行業(yè)自律，規(guī)范服務行為，調解行業(yè)內部爭議，促進物業(yè)服務人誠信經營，提升物業(yè)管理質量和服務水平。

第十一條 鼓勵全社會采用新技術、新方法，促進互聯網與物業(yè)管理深度融合，提升物業(yè)管理質量和服務水平，推動物業(yè)服務向智能、綠色方向發(fā)展。

　　物業(yè)服務人、業(yè)主委員會等應逐步運用新媒體，引導業(yè)主參與公共事務、開展協商活動、組織鄰里互助，實行網絡化物業(yè)管理的新模式。

第十二條 州縣物業(yè)管理行政主管部門應當建立物業(yè)服務人考核體系和信用評價體系，建立健全物業(yè)服務人信用檔案，對物業(yè)服務人實行動態(tài)管理，定期向社會公布信用信息評價結果。



第二章 物業(yè)管理區(qū)域與共用設施設備



第十三條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當以土地使用權證確定的用地范圍為基礎，綜合考慮規(guī)劃條件、建筑物規(guī)模、共用設施設備、業(yè)主人數、自然界限、社區(qū)布局、社區(qū)建設等因素確定。物業(yè)設施設備共用的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設施設備能夠分割獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。調整物業(yè)管理區(qū)域的，應當征得專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主同意。

第十四條 建設單位應當在取得商品房預售許可或者現房銷售前，向項目所在地縣級人民政府物業(yè)管理主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請，物業(yè)管理主管部門應當自受理申請之日起二十日內，在征求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門等單位的意見后劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知項目所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。建設單位應當將物業(yè)管理區(qū)域核定內容在商品房銷售現場進行公示。

第十五條 縣級人民政府物業(yè)管理主管部門應當建立物業(yè)管理區(qū)域檔案。物業(yè)管理區(qū)域檔案應當載明物業(yè)管理區(qū)域的地理位置、四至界限、建筑物總面積、專有部分數量、共有部分情況、建設單位以及其他需要載明的事項。

第十六條 建設單位新建住宅物業(yè)時，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位，按照下列要求無償配置物業(yè)服務用房：

（一）物業(yè)服務用房按照房屋建筑總面積千分之三的比例配置，且不得低于七十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，按照超過部分建筑面積千分之一的比例增加配置。物業(yè)服務用房不包含門崗值班室。

（二）物業(yè)服務用房應當安排在物業(yè)管理區(qū)域中心或者出入口附近，地面以上、二層以下，具備水、電、暖、衛(wèi)、采光等基本使用功能和條件，配置獨立的水、電、暖等計量裝置。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，面積不得低于二十平方米；房屋建筑總面積超過三萬平方米的，面積不得低于四十平方米。

物業(yè)服務用房屬于全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉讓、抵押。

第十七條 城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應當對物業(yè)服務用房建筑面積、位置等作為規(guī)劃設計指標進行審查。

物業(yè)管理主管部門或者不動產登記機構，在核發(fā)商品房預售許可證和辦理房屋所有權初始登記時，應當對物業(yè)服務用房進行核查，并在房屋登記簿中注明物業(yè)服務用房面積和位置。

建設單位應當將相關信息在商品房銷售現場或者物業(yè)管理區(qū)域內公示。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內的下列配套設施設備和相關場所屬于業(yè)主共有：

（一）物業(yè)服務用房、門衛(wèi)房、值班室、共用設施設備使用的房屋；

（二）共用的架空層、走廊、樓梯間、電梯間；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內除城鎮(zhèn)公共道路以外的其他道路，除城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人以外的其他綠地；

（四）建設單位以商品房買賣合同或者其他書面形式承諾歸業(yè)主共有的房屋和設施設備；

（五）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他共有部分。

第十九條 對配套設施設備不齊全的老舊住宅區(qū)，州、縣人民政府應當制定老舊住宅區(qū)物業(yè)改造規(guī)劃和年度實施計劃，加大資金投入，完善配套基礎設施和公共服務設施，改善老舊住宅區(qū)的綜合環(huán)境和物業(yè)服務。

第二十條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等計量裝置應按照專有部分一戶一表、共有部分獨立計量表配置。信息通信、消防、電梯、安全防范、環(huán)衛(wèi)、郵政等附屬設施設備的配置應符合國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范。

配套設施不齊全的老舊住宅區(qū)，專業(yè)經營單位應當配合縣級以上人民政府采取措施逐步改造，實現供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經營設施設備的分戶計量、分戶控制。業(yè)主及物業(yè)服務人應當為改造工作提供便利。

第二十一條 新建住宅物業(yè)管理區(qū)域內的供水、供電、供氣、供熱等最終用戶分戶計量表和分戶計量表以前的專業(yè)經營設施設備按照國家技術標準和專業(yè)技術規(guī)范設計，由相關專業(yè)經營單位依法組織具有資質的單位安裝施工，并與建設項目同步設計、同步施工、同步交付。所需費用依照國家和省住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門制定的有關工程計價規(guī)定確定，由建設單位承擔。建設單位應當配合專業(yè)經營設施設備的施工。

專業(yè)經營設施設備包括變（配）電、二次供水、換熱、燃氣調壓等設施設備及相關管線



第三章 業(yè)主和業(yè)主組織



第二十二條 本條例所稱業(yè)主，是指物業(yè)管理區(qū)域不動產權屬證書或者不動產登記簿記載的房屋所有權人。

除前款規(guī)定外，符合下列條件之一的，可以認定為業(yè)主：

（一）尚未登記取得所有權，但基于買賣、贈與、遺贈、拆遷補償等旨在轉移所有權的行為已經合法占有建筑物專有部分的單位或者個人；

（二）因人民法院、仲裁機構的生效法律文書取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（三）因合法建造取得建筑物專有部分所有權的單位或者個人；

（四）因繼承取得建筑物專有部分所有權的個人；

（五）其他符合法律、法規(guī)規(guī)定的單位或者個人。

第二十三條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權利:

（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務人提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同；

（八）對物業(yè)共有部分及其附屬設施設備使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

第二十四條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務:

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共有共用區(qū)域、部位或者設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護以及應對突發(fā)事件等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會或者物業(yè)管理委員會作出的決定，配合物業(yè)服務人實施物業(yè)管理；

（四）按照有關規(guī)定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業(yè)服務費用；

（六）遵守房屋裝飾裝修的規(guī)定；

（七）支持和配合物業(yè)服務人的合法經營和管理活動；

（八）履行房屋安全使用責任；

（九）履行生活垃圾分類投放主體責任，按照規(guī)定分類投放生活垃圾；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

　　第二十五條 物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主應當依照《青海省物業(yè)管理條例》規(guī)定的法定程序設立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同縣級人民政府物業(yè)管理主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產生業(yè)主委員會。

業(yè)主人數較少且經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。

　　未成立業(yè)主大會的，在發(fā)生物業(yè)企業(yè)停止服務或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務人或者其他事項時，由所在的鄉(xiāng)鎮(zhèn)和縣級住房管理部門指導、協助業(yè)主共同決定有關事項。

第二十六條 物業(yè)管理區(qū)域內，符合下列條件之一的，應當召開首次業(yè)主大會:

（一）業(yè)主已入住面積的比例達到百分之五十以上；

（二）交付的房屋套數達到總套數百分之五十以上；

（三）首套房屋交付已滿兩年且交付的房屋套數達到總套數的百分之三十以上。

第二十七條 符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到建設單位或者百分之十以上業(yè)主聯名提出成立業(yè)主大會申請后三十日內，會同縣級人民政府物業(yè)管理主管部門組建首次業(yè)主大會籌備組。

籌備召開新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會會議所需費用由建設單位承擔。

第二十八條 建設單位應當向物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送物業(yè)管理區(qū)域證明、房屋及建筑物面積清冊、業(yè)主名冊、建筑規(guī)劃總平面圖、交付使用共用設施設備的證明、物業(yè)服務用房配置證明等籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。

第二十九條 首次業(yè)主大會籌備組由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、縣級物業(yè)管理行政主管部門、社區(qū)黨組織、轄區(qū)公安派出所、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位和業(yè)主代表組成。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。物業(yè)服務人應當協助籌備組開展籌備工作。

籌備組中的業(yè)主代表由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在民主推薦的基礎上從遵紀守法、熱心公益的業(yè)主中確定并公示，業(yè)主代表資格應當符合有關業(yè)主委員會委員候選人資格的規(guī)定。

第三十條 首次業(yè)主大會會議召開并選舉產生業(yè)主委員會之日起三十日內，由業(yè)主委員會向物業(yè)所在地縣級物業(yè)管理行政主管部門備案。

縣級物業(yè)管理行政主管部門受理備案材料后，經審查符合條件的，應當在十個工作日內頒發(fā)備案通知書。業(yè)主大會取得備案通知書后，由業(yè)主委員會依法申請刻制業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章。

業(yè)主大會可以委托鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會代為保管業(yè)主大會印章；需要使用業(yè)主大會印章的，由業(yè)主委員會向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者社區(qū)居（村）民委員會提出。

業(yè)主委員會印章由業(yè)主委員會保管，需要使用業(yè)主委員會印章的，應當有業(yè)主委員會半數以上委員簽字。

第三十一條 業(yè)主大會討論決定下列事項:

（一）制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員和候補委員；

（三）選聘、解聘物業(yè)服務人；

（四）籌集或使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（六）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

（七）確定或者調整物業(yè)服務方式、服務內容、服務標準和服務價格；

（八）確定業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費和業(yè)主委員會委員工作補貼標準；

（九）改變或者撤銷業(yè)主委員會作出的與業(yè)主大會決定相抵觸的決議；

（十）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第三十二條 業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令業(yè)主委員會限期組織召開；業(yè)主委員會逾期仍不組織召開的，業(yè)主可以請求鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織召開；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到請求之日起十日內通知業(yè)主，并在三十日內組織召開。

第三十三條 不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和縣級人民政府物業(yè)管理主管部門指導后仍不能成立的，可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居（村）民委員會、建設單位、業(yè)主代表等組成物業(yè)管理臨時機構，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

物業(yè)管理臨時機構的人員組成，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。

第三十四條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式。采用集體討論形式的，應當有專有部分占建筑物總面積過半數的業(yè)主且占總人數過半數的業(yè)主參加。

采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內公告。需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。

業(yè)主委托他人參加業(yè)主大會會議的，應當出具委托書，載明委托事項、委托權限及期限。業(yè)主大會會議表決采取記名投票的方式。業(yè)主委員會應當妥善保管選票、表決票和委托書，以備查詢。

第三十五條 物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主人數較多的，可以幢、單元、樓層為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，推選及表決辦法應當在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。

第三十六條 業(yè)主委員會由五人以上單數組成，具體人數由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會每屆任期三年，委員可以連選連任，業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產生。

業(yè)主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定必須經全體委員半數以上同意。業(yè)主委員會作出的決定，應書面告知社區(qū)居（村）民委員會。

第三十七條 業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構，接受業(yè)主大會和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會決定和決議，維護業(yè)主共同利益；

（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人簽訂物業(yè)服務合同，與解聘的物業(yè)服務人進行交接；

（三）監(jiān)督物業(yè)服務人履行物業(yè)服務合同，使其按照服務內容和服務標準提供服務；

（四）召集業(yè)主大會會議，報告年度物業(yè)管理實施情況、業(yè)主委員會履職情況；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施，對業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止；

（六）擬定共有部分、共有資金使用與管理辦法；

（七）監(jiān)督專項維修資金的使用以及組織專項維修資金的續(xù)籌；

（八）在物業(yè)管理區(qū)域內配合行政執(zhí)法機關開展執(zhí)法工作；

（九）配合、支持社區(qū)居（村）民委員會依法履行職責，并接受其指導和監(jiān)督；

（十）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務費用；

（十一）制作和保管會議記錄、共有物業(yè)部分的檔案、會計憑證和賬簿、財務報表等有關文件；

（十二）定期向業(yè)主通報工作情況，每半年公示共有資金的使用情況和業(yè)主委員會委員、候補委員交納物業(yè)服務費、停車費情況；

（十三）協調解決因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（十四）法律、法規(guī)以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

第三十八條 業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，定期在物業(yè)管理區(qū)域內向業(yè)主公布下列情況和資料:

（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；

（三）物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；

（四）專項維修資金的籌集和使用情況；

（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；

（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放車輛車位的使用、經營情況；

（七）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費和工作補貼的籌集、使用情況；

（八）其他應當向業(yè)主公開的情況和資料。

第三十九條 業(yè)主委員會不得有下列行為：

（一）阻撓、妨礙業(yè)主大會行使職權或者拒不執(zhí)行業(yè)主大會決定；

（二）虛構、轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關文件、資料；

（三）擅自使用業(yè)主大會、業(yè)主委員會印章；

（四）違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經業(yè)主大會授權與物業(yè)服務人簽訂、修改物業(yè)服務合同；

（五）侵占、挪用業(yè)主共有財產，將業(yè)主共有財產借貸給他人或者以業(yè)主共有財產為他人提供擔保；

（六）收受物業(yè)服務人或者與其履行職務有利害關系的單位或者個人提供的紅包禮金、減免收費、停車便利等利益；

（七）為在本物業(yè)管理區(qū)域提供服務的物業(yè)服務人承攬、介紹相關業(yè)務或者推薦他人就業(yè)；

（八）泄露業(yè)主信息，發(fā)布違反法律法規(guī)、社會公共秩序的不實言論、信息；

（九）拒不執(zhí)行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、相關主管部門關于本物業(yè)管理區(qū)域的整改要求或者人民法院有關裁判；

（十）侵害業(yè)主合法權益的其他行為。業(yè)主委員會委員有前款情形之一的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令業(yè)主委員會提請業(yè)主大會罷免有關委員資格。在委員資格被罷免前，業(yè)主委員會應當停止該委員履行職責，并向業(yè)主公示。罷免業(yè)主委員會委員時，應當允許其提出申辯并記錄歸檔。

　　第四十條 業(yè)主委員會有下列情形之一的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織召開業(yè)主大會會議，由業(yè)主大會會議決定是否解散業(yè)主委員會：

（一）嚴重侵害業(yè)主合法權益的；

（二）嚴重影響社區(qū)安定及公共秩序的；

（三）不按照規(guī)定履行業(yè)主委員會職責的；

（四）違反財務管理、工作檔案和印章管理制度，情節(jié)嚴重的。

業(yè)主大會會議決定解散業(yè)主委員會的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉產生新一屆業(yè)主委員會。

第四十一條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經費以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由全體業(yè)主承擔。工作經費和補貼的籌集、管理和使用由業(yè)主大會決定，可以由全體業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分及其附屬設施設備經營所得收益中列支，但不得從物業(yè)服務人經營收益中列支。

　　第四十二條 鼓勵實行業(yè)主委員會及委員任期和離任經濟責任審計，審計事項由業(yè)主大會決定。



第四章 前期物業(yè)管理



　　第四十三條 前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務人之前，由建設單位選聘的物業(yè)服務人所開展的物業(yè)管理。

　　建設單位負責選聘物業(yè)服務人實行前期物業(yè)管理，簽訂前期物業(yè)服務合同，并按規(guī)定進行備案。

　　第四十四條 前期物業(yè)管理階段的住宅物業(yè)，建設單位應當通過招投標選聘物業(yè)服務人進行前期物業(yè)管理服務，并簽訂書面前期物業(yè)服務合同。

投標人少于3個或者總建筑面積不超過3萬平方米的住宅物業(yè)，經縣級物業(yè)管理行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業(yè)服務人。

第四十五條 建設單位選聘的物業(yè)服務人的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同，前期物業(yè)服務合同可以約定期限，但期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務人簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。

建設單位與物業(yè)買受人簽訂的商品房買賣合同，應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內容。建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對以下事項作出約定：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的移交和查驗；

（二）建筑物及其附屬設施設備的使用、維護、管理規(guī)定；

（三）業(yè)主的權利與義務；

（四）違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任；

（五）臨時管理規(guī)約依法應當約定的其他事項。

臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人合法權益。臨時管理規(guī)約的效力至首次業(yè)主大會審議通過的管理規(guī)約生效時終止。

第四十六條 物業(yè)服務人承接物業(yè)前，應當與建設單位按照國家相關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同的約定，共同對物業(yè)的共有部分及其附屬設施設備進行查驗，并由雙方簽字確認查驗記錄。

第四十七條 建設單位應當按照國家有關規(guī)定和商品房買賣合同約定，移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。實施承接查驗的物業(yè)，應當具備以下條件:

（一）建設工程竣工驗收合格，取得城鄉(xiāng)規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的認可或者準許使用文件，并經住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門備案；

（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、信息通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規(guī)劃設計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立合格的計量表具；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已按規(guī)劃設計要求建成；

（四）道路、車位、綠地和物業(yè)服務用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備取得使用合格證書；

（六）住宅小區(qū)分期建設的，已建成的住宅周邊場地與施工工地之間設置符合安全要求的隔離設施；

（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；

（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第四十八條 建設單位應當在現場查驗二十日前向物業(yè)服務人移交下列資料:

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

（二）建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證復印件、附圖；

（三）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

（四）共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料；

（五）供水、供電、供氣、供熱、信息通信、有線電視等準許使用文件；

（六）物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（七）業(yè)主名冊；

（八）物業(yè)管理必需的其他資料。

未能移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限，并在承諾時限內完成移交工作。

第四十九條 物業(yè)承接查驗應當簽訂物業(yè)承接查驗協議，作為前期物業(yè)服務合同的補充協議，與前期物業(yè)服務合同具有同等法律效力。

第五十條 物業(yè)承接查驗的費用，由建設單位承擔。

物業(yè)交接后，發(fā)現存在隱蔽工程質量問題，影響房屋結構安全和物業(yè)正常使用的，建設單位應當負責修復；給業(yè)主造成經濟損失的，建設單位應當依法承擔賠償責任。

第五十一條 物業(yè)服務人應當自物業(yè)交接后三十日內，持下列文件向物業(yè)所在地縣物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)：

（一）前期物業(yè)服務合同；

（二）臨時管理規(guī)約；

（三）物業(yè)承接查驗協議；

（四）建設單位移交資料清單；

（五）查驗記錄；

（六）交接記錄；

（七）其他承接查驗有關的文件。

物業(yè)服務人應當將物業(yè)承接查驗備案情況書面告知業(yè)主。

第五十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。

第五十三條 業(yè)主大會會議或業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務合同的，建設單位應當與全體業(yè)主進行物業(yè)共有部門查驗交接，前期物業(yè)服務人應當按照約定的期限退出物業(yè)管理區(qū)域，并配合選聘的物業(yè)服務人接管，并移交相關資料。



第五章 物業(yè)管理服務



　　第五十四條 從事物業(yè)服務活動的企業(yè)應當依法成立，具有獨立法人資格，并擁有相應的專業(yè)技術人員，具備為業(yè)主提供專業(yè)服務的能力。

　　物業(yè)服務人登記機關應當在物業(yè)服務人核準登記之日起五日內，將企業(yè)信息共享給同級物業(yè)管理行政主管部門。

　　州外物業(yè)服務人進入本州從事物業(yè)服務活動，應當到州級物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)。

第五十五條 業(yè)主大會可以決定采用招投標或者協議的方式，選聘物業(yè)服務人。

業(yè)主大會決定采用招投標方式選聘物業(yè)服務人的，由業(yè)主委員會按照國家有關規(guī)定組織招投標。

業(yè)主大會決定采用協議方式選聘物業(yè)服務人的，由業(yè)主委員會擬訂選聘方案，提請業(yè)主大會投票表決。

物業(yè)所在地縣級人民政府物業(yè)管理主管部門、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應當指導、監(jiān)督選聘物業(yè)服務人的活動。

第五十六條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務人訂立書面的物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務標準、服務費用、雙方的權利義務、物業(yè)服務用房、專項維修資金的管理與使用、合同期限、違約責任等內容進行約定。

物業(yè)服務合同應當對物業(yè)服務人在有關業(yè)主、物業(yè)使用人人身、財產安全防范方面的義務和責任作出約定。

物業(yè)服務人應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內，將物業(yè)服務合同報縣級人民政府物業(yè)管理主管部門和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并同時向社區(qū)居（村）民委員會報送有關業(yè)主委員會、物業(yè)服務人、物業(yè)合同等相關資料。州級物業(yè)管理行政主管部門應當會同有關部門、物業(yè)服務行業(yè)組織制定物業(yè)服務合同示范文本，并向社會公布。

第五十七條 物業(yè)服務人應當參加信用等級評價，按照信用評價等級提供相應的星級服務。信用等級為AAAA級和AAA級的物業(yè)服務人實施一至五星級服務；信用等級為AA和A級的物業(yè)服務人實施一至三星級服務；信用等級為B級的物業(yè)服務人實施一星級服務，并不得承接新的物業(yè)服務項目。

第五十八條 物業(yè)服務收費標準應當與物業(yè)服務星級標準相對應。物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會和物業(yè)服務人可根據實際情況，結合物業(yè)服務合同約定內容確定物業(yè)服務收費標準與物業(yè)服務星級標準內容，并征得業(yè)主同意。

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