甘肅省定西市人民政府

定西市住宅專項維修資金管理辦法


《定西市住宅專項維修資金管理辦法》已經2023年12月5日五屆市政府第51次常務會議審議通過，現(xiàn)予公布，自2024年1月7日起施行。



第一章 總 則

第一條 為了加強住宅專項維修資金管理，保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用，維護住宅專項維修資金所有者的合法權益。根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》等法律、行政法規(guī)和規(guī)章，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本市行政區(qū)域內商品住房、售后公有住房、經濟適用住房、征收安置住房，住宅小區(qū)內的非住宅或者住宅小區(qū)外與小區(qū)內單幢住宅結構相連的非住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監(jiān)督適用本辦法。

第三條 本辦法所稱住宅專項維修資金，是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

第四條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同約定，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道、圍墻、防護欄、消防通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同約定，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋、電動車集中充電樁等。

第五條 下列各項不屬于住宅共用部位、共用設施設備：

（一）居住區(qū)內屬于城市市政公用部門負責管理的城市道路、公共排水、城市供水、供熱、供氣管線等。

（二）居住區(qū)內屬于供電、通訊、廣播電視等部門負責管理的供電、通訊、有線電視線路等。

（三）居住區(qū)內不屬于業(yè)主共有產權的其他設施、設備。

第六條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、�？顚Ｓ�、所有權人決策、政府監(jiān)督的原則。

住宅專項維修資金的使用，應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致，不得挪作他用的原則。

第七條 市、縣區(qū)人民政府應當加強對住宅專項維修資金管理工作的組織領導。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導、監(jiān)督社區(qū)、居民委員會、村民委員會行使下列職責：

（一）指導管轄區(qū)域內住宅專項維修資金的催繳和清繳工作，并對及時足額交存情況實施監(jiān)督；

（二）指導和監(jiān)督業(yè)主大會及其業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人對小區(qū)共用部位、共用設施設備是否維修改造進行評估，并指導制定物業(yè)管理區(qū)域共用部位、共用設施設備的組織實施方案，初步審核資金使用申請；

（三）指導和監(jiān)督業(yè)主大會及其業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務人依法開展工程發(fā)包、施工組織、工程監(jiān)督等工作，參與現(xiàn)場查驗、工程竣工驗收、竣工結算等；

（四）負責召集由住房和城鄉(xiāng)建設部門、居民委員會或村民委員會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會和物業(yè)服務人等單位參加的聯(lián)席會議；

（五）依法調解矛盾糾紛。

第八條 市住房和城鄉(xiāng)建設部門會同市財政部門負責全市住宅專項維修資金的指導和監(jiān)督工作。

市住房和城鄉(xiāng)建設部門具體負責市本級區(qū)域內住宅專項維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理工作。

縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門負責本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的交存、使用和監(jiān)督管理工作。

市、縣區(qū)財政、審計部門按照各自職責負責住宅專項維修資金代管期間的財務監(jiān)督和審計工作。自然資源、市場監(jiān)管、消防救援等部門在各自職權范圍內，做好同級住宅專項維修資金使用項目的監(jiān)督工作。

第九條 市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門應當建立投訴舉報受理機制，暢通投訴舉報渠道。

第二章 交 存

第十條 同一住宅建筑區(qū)劃內，擁有兩個以上業(yè)主的住宅、非住宅，業(yè)主應當按照本辦法規(guī)定交存住宅專項維修資金。

已售公有住房的售房單位和業(yè)主，應當按照本辦法規(guī)定提取、交存住宅專項維修資金。

未交存住宅專項維修資金的住宅小區(qū)，按照屬地管理原則，應當參照本辦法規(guī)定補交。

第十一條 本市行政區(qū)域內住宅專項維修資金按照建筑面積計算，首期住宅專項維修資金交存數(shù)額按照住宅建筑面積每平方米不低于50元的標準進行交存，縣區(qū)可結合當?shù)刈≌�建筑安裝工程每平方米造價確定具體的交存標準。

市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門應當根據(jù)實際情況進行適時調整。

第十二條 新建住宅的業(yè)主，在辦理房屋入住手續(xù)前、商品房銷售合同網簽備案時，將首期住宅專項維修資金一次性存入市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門委托設立的住宅專項維修資金專用銀行賬戶，憑銀行進賬單開具財政統(tǒng)一監(jiān)制的專用票據(jù)。

舊城改造、基礎設施建設、征收安置、保障性安居工程建設等對原房屋所有權人進行搬遷，且采取產權調換方式補償?shù)姆课�，房屋受償人應當交存首期住宅專項維修資金（搬遷補償協(xié)議另有約定的除外），交存時間為遷居安置日之前。

業(yè)主辦理入住手續(xù)時，應當提供交存住宅專項維修資金憑證；未提供憑證的，開發(fā)建設單位或者公有住房建設單位不得將房屋交付購房人。

第十三條 出售公有住房的，按照下列規(guī)定交存住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主應在辦理入住手續(xù)時，依據(jù)所擁有房屋的建筑面積，按照當?shù)胤扛某杀緝r每平方米2%，一次性交存首期住宅專項維修資金。

（二）售房單位應在收到售房款之日起30日內，到專戶管理銀行交存住宅專項維修資金，多層住宅不低于售房款的20％、高層住宅不低于售房款的30％，一次性從售房款中提取。

第十四條 開發(fā)建設單位、公有住房出售單位在出售房屋時，應當與購房人在購房合同中載明購房人首期交存住宅專項維修資金事項。

第十五條 業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有。

從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

第十六條 房屋所有權轉讓、抵押時，轉讓、抵押人未交納該房屋住宅專項維修資金或者其分戶賬內的住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應當在辦理房屋所有權轉讓、抵押手續(xù)前按照規(guī)定補交、續(xù)交。

房屋所有權轉讓時，該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時自動轉移。

第三章 管 理

第十七條 業(yè)主大會設立前，住宅專項維修資金應當由所在地市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門住宅專項維修資金管理機構代管，代管資金嚴格按照《住宅專項維修資金會計核算辦法》核算。

市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當按照政府采購要求，以公開競爭的方式擇優(yōu)選取服務能力強，增值水平高的當?shù)厣虡I(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

住宅專項維修資金實行四級賬戶核算管理。專戶管理銀行設立總賬，每個小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域設立二級賬戶，每一幢（棟）樓設立三級賬戶，每個住宅單元設立四級賬戶，按房屋門號設分戶賬進行核算管理。

業(yè)主交存的住宅專項維修資金分戶賬應當載明業(yè)主姓名、身份證件號碼、聯(lián)系方式等信息，記載交存、使用、結存等情況。

第十八條 業(yè)主大會成立前，已售公有住房住宅專項維修資金，由物業(yè)所在地市、縣區(qū)財政部門或者住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責管理。

公有住房住宅專項維修資金專戶，應當按照售房單位設賬，按幢設分賬；其中業(yè)主交存的住宅專項維修資金，按房屋門號設分戶賬。

第十九條 專戶管理銀行負責辦理住宅專項維修資金賬戶設立、交存、使用、結息、劃轉、結算、核算、對賬、查詢等事項，并提供住宅專項維修資金管理和使用所涉及的第三方監(jiān)督服務。其具體內容在專戶管理協(xié)議中約定。

第二十條 住宅專項維修資金管理部門應當每年至少一次會同專戶銀行，以小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域為單位，向業(yè)主公布上一年度的住宅專項維修資金收支及結存情況。

第二十一條 市、縣區(qū)住宅專項維修資金管理部門、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會，應當遵循“資金安全、服務優(yōu)質、增值保值”的原則，在保證維修資金正常使用的前提下，合理確定一部分資金，通過購買國債、銀行定期存款等方式實現(xiàn)增值收益最大化。

利用業(yè)主交存的住宅專項維修資金購買國債的，應當經業(yè)主大會同意；未成立業(yè)主大會的，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主表決同意。

利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的，應當根據(jù)售房單位的財政隸屬關系，報經同級財政部門同意。

禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業(yè)務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

第二十二條 增值收益資金以住宅小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域為基本單元，按照該小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主所交存住宅專項維修資金額度占專戶管理銀行已歸集的住宅專項維修資金總額的比例，分配到相關小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域，按照二級賬戶單獨記賬，為小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域內已交存住宅專項維修資金的所有業(yè)主共同所有，作為業(yè)主住宅專項維修資金的補充資金。

積極鼓勵和探索住宅專項維修資金增值收益資金的多元化使用措施。

第二十三條 業(yè)主大會成立后，應當按照下列規(guī)定劃轉業(yè)主交存的住宅專項維修資金：

（一）業(yè)主大會應當委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。開立住宅專項維修資金專戶，應當以物業(yè)管理區(qū)域為單位設賬，按房屋戶門號設分戶賬。

（二）業(yè)主委員會應當通知所在地市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門；涉及已售公有住房的，應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

（三）市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業(yè)主大會開立的住宅專項維修資金賬戶，并將有關賬目等移交業(yè)主委員會。

第二十四條 業(yè)主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存金額的30%時，業(yè)主應當及時續(xù)交，續(xù)交的數(shù)額不少于首期交存金額。續(xù)交的方式、標準等具體事項，由業(yè)主大會或物業(yè)管理委員會擬定續(xù)交方案，未設立業(yè)主大會且已成立物業(yè)管理委員會的由物業(yè)管理委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下擬定續(xù)交方案，經業(yè)主依法表決同意后實施。

第二十五條 利用小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域內住宅共用部位、共用設施設備經營的，業(yè)主所得收益和住宅共用設施設備報廢后回收的殘值，應當主要用于補充住宅專項維修資金，分攤計入相關業(yè)主分戶賬。

第二十六條 房屋滅失的，應當按照以下規(guī)定返還住宅專項維修資金，并辦理賬戶注銷手續(xù)：

（一）業(yè)主分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業(yè)主；

（二）公有住房售房單位提取的住宅專項維修資金余額返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務隸屬關系，收繳同級國庫。

第四章 使 用

第二十七條 住宅專項維修資金實行代管的，需要使用按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務人根據(jù)維修和更新、改造項目提出使用建議；沒有物業(yè)服務人的，由相關業(yè)主提出使用建議；

（二）住宅專項維修資金列支范圍內專有部分總面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，應當經參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意使用；

（三）物業(yè)服務人或者相關業(yè)主組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務人或者相關業(yè)主持有關材料，向所在地住房和城鄉(xiāng)建設主管部門申請列支；其中動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后，向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（六）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十八條 住宅專項維修資金自管的，需要使用按照以下程序辦理：

（一）物業(yè)服務人提出使用方案，使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發(fā)生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等；

（二）業(yè)主大會依法通過使用方案；

（三）物業(yè)服務人組織實施使用方案；

（四）物業(yè)服務人持有關材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金；其中，動用公有住房住宅專項維修資金的，向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支；

（五）業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報市縣、區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案；動用公有住房住宅專項維修資金的，經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意；市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關法律、法規(guī)、規(guī)章和使用方案的，應當責令改正；

（六）業(yè)主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發(fā)出劃轉住宅專項維修資金的通知；

（七）專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

第二十九條 住宅專項維修資金使用申請批準后，應當按照以下程序撥付：

（一）預付資金撥付。住宅專項維修資金代管的，由市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門資金代管機構撥付；住宅專項維修資金自管的，由業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會撥付。預付資金撥付比例不得超過工程總造價的30%。

（二）結算資金撥付。工程竣工后，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當及時指導、監(jiān)督使用申請人根據(jù)相關規(guī)定和施工設計方案組織各方責任主體進行工程竣工驗收，并將驗收結果向業(yè)主公示7個工作日。公示期滿無異議后，住宅專項維修資金代管的，由使用申請人持工程驗收意見表、施工合同、工程結算審計報告、結算票據(jù)及街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府關于工程建設的審核評估意見等有關資料，向市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門申請撥付，符合撥付條件的，市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門資金代管機構應當及時向專戶管理銀行發(fā)出劃撥通知書撥付結算資金；住宅專項維修資金自管的，業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會應當依法依規(guī)撥付結算資金。

工程結算資金撥付時，應當留存工程價款總額的3%作為維修改造工程質量保證（保修）金，保修期按照《建設工程質量管理條例》有關規(guī)定執(zhí)行。

第三十條 住宅專項維修資金的使用應當遵循業(yè)主“誰受益、誰負擔”的原則，按照下列規(guī)定分攤：

（一）用于小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域內住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。

（二）用于單幢或多幢住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由該幢或多幢業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。

（三）用于單元住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由單元內業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。

（四）用于兩戶或兩戶以上房屋的住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主按所擁有建筑面積的比例分攤。

（五）售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存維修資金的比例分攤。

（六）售后公有住房與小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域內其他房屋之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由售后公有住房與其他房屋按各自擁有的建筑面積比例分攤。

未交存住宅專項維修資金或者住宅專項維修資金續(xù)交不足的，住宅共用部位、共用設施設備需要維修的，由相關業(yè)主按照所擁有房屋建筑面積承擔分攤費用。

第三十一條 根據(jù)相關規(guī)定，可以實行工程施工設計、工程發(fā)包、工程造價審核、工程監(jiān)理等第三方服務監(jiān)督制度。

提供第三方服務的專業(yè)機構應當依照相關法律法規(guī)和行業(yè)技術規(guī)范標準履行監(jiān)督職責，不得弄虛作假，損害業(yè)主利益。

第三十二條 當住宅共用部位、共用設施設備發(fā)生下列危及房屋使用安全的應急情形，需要立即使用住宅專項維修資金實施維修的，由使用申請人直接報市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門審批。

（一）屋面、外墻發(fā)生滲漏、地下室突發(fā)積水，嚴重影響業(yè)主房屋正常使用的；

（二）房屋散水、室外公共地面發(fā)生塌陷危及出行安全的；

（三）樓體外墻墻面有脫落危險危及人身財產安全的；

（四）電梯系統(tǒng)設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障的；

（五）供水水泵損壞或水管爆裂導致供水中斷，嚴重影響業(yè)主生活的；

（六）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，嚴重影響業(yè)主生活或危及財產安全的；

（七）消防系統(tǒng)設施設備存在安全隱患或發(fā)生故障的；

（八）供配電系統(tǒng)中涉及的設施設備發(fā)生故障，造成停電或漏電的；

（九）出現(xiàn)可能會嚴重危及人身安全的其他情形的。

發(fā)生前款情況后，所在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組織代修，維修費用從所在小區(qū)相關業(yè)主住宅專項維修資金分戶賬中列支；其中，涉及已售公有住房的，還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

第三十三條 下列情形不得使用住宅專項維修資金：

（一）依法應當由開發(fā)建設單位或者施工單位等承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用；

（二）依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養(yǎng)護費用；

（三）根據(jù)物業(yè)服務合同約定，應當由物業(yè)服務人承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養(yǎng)護費用；

（四）應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的維修費用。

第五章 法律責任

第三十四條 對于違反本辦法規(guī)定的單位和個人，按照有關法律、法規(guī)和住建部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定處理。

第三十五條 物業(yè)服務人或其他管理人虛列維修工程項目、虛增維修工程量的，由市、縣區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門責令限期改正；逾期不改正的，處1萬元以上3萬元以下罰款。

第三十六條 有關行政機關及其工作人員濫用職權、徇私舞弊、玩忽職守的，依法給予處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第六章 附 則

第三十七條 小區(qū)或物業(yè)管理區(qū)域外，擁有兩個以上所有權人的商業(yè)類非住宅，可以參照本辦法執(zhí)行。

第三十八條 本辦法自2024年1月7日起施行。