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浙江省麗水市中級(jí)人民法院


民 事判 決 書


（2012）浙麗民終字第231號(hào)






上訴人（原審原告）李某某。


上訴人（原審原告）施甲。


委托代理人陳某。


被上訴人（原審被告）王某某。


被上訴人（原審被告）呂某某。


委托代理人施乙。


委托代理人蔣某某。


原審第三人浙江××開發(fā)有限公司，住所地縉云縣××路××號(hào)。


法定代表人趙甲。


上訴人李某某、施甲為與被上訴人王某某、呂某某，原審第三人浙江××開發(fā)有限公司物權(quán)糾紛一案，不服縉云縣人民法院（2011）麗縉民重字第2號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭于2012年8月14日公開開庭對(duì)本案進(jìn)行了審理。上訴人李某某、施甲及其委托代理人陳某、被上訴人王某某、呂某某及其委托代理人施乙、蔣某某到庭參加訴訟，原審第三人浙江××開發(fā)有限公司未到庭參加訴訟。本案經(jīng)本院審判委員會(huì)討論決定，現(xiàn)已審理終結(jié)。


原判認(rèn)定，兩原告系夫妻。2001年7月5日，原告施甲與朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購編號(hào)為1號(hào)的營業(yè)用房一間兩層，房屋建筑面積底層25.42平方米，二層33.37平方米。在該認(rèn)購協(xié)議尾部附有“一次性付清優(yōu)惠3%，實(shí)付房款為163367.00元”的內(nèi)容。之后，原告施甲登記取得了縉房權(quán)證字第A06434號(hào)房屋所有權(quán)證，登記房屋坐落縉云縣五云鎮(zhèn)朝暉路2-26號(hào)，設(shè)計(jì)用途營業(yè)、輔助用房，房屋總層數(shù)6層，所在層數(shù)1、2層，建筑面積為58.69平方米。


兩被告系夫妻。2002年7月30日，被告呂某某與朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購編號(hào)為22幢101號(hào)房屋，房屋建筑面積154平方米。在該認(rèn)購協(xié)議尾部附有“住宅南邊裙房某臺(tái)面積約三十三平方米，使用權(quán)歸乙方，所有權(quán)屬公有，乙方負(fù)責(zé)平臺(tái)維修”的內(nèi)容。被告呂某某于2003年8月18日取得該認(rèn)購房屋的縉房權(quán)證字第A06618號(hào)所有權(quán)證，登記房屋坐落五云鎮(zhèn)朝暉新村22幢101房，設(shè)計(jì)用途住宅，房屋總層數(shù)6層，所在層數(shù)3層，建筑面積139.70平方米。


朝暉新村聯(lián)建商住房建設(shè)項(xiàng)目，是以徐某某作為受讓方于2001年3月13日與縉云縣土地管理局簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，取得出讓地塊而開發(fā)的商品房。2001年3月15日，徐某某以朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室的名義取得縉云縣建設(shè)局頒發(fā)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證，批準(zhǔn)建筑面積8569.9平方米，分1#樓、2#樓工程。工程由國家電力公司華東勘察設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，由縉云縣第三建筑工程某司某建。此后，朝暉新村聯(lián)建商住房建設(shè)項(xiàng)目的開發(fā)以及竣工驗(yàn)收等事項(xiàng)均以朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室的名義進(jìn)行。2001年11月5日，主體工程驗(yàn)收，2002年4月2日，朝暉新村聯(lián)建商住房1#樓、2#樓工程完成某工驗(yàn)收。朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室從成某某至消亡均未經(jīng)工商注冊(cè)登記，商住房的售后及維修也沒有相關(guān)的權(quán)乙務(wù)承受者。建成后的朝暉新村聯(lián)建商住房建設(shè)項(xiàng)目沒有設(shè)立物業(yè)及業(yè)主委員會(huì)等機(jī)構(gòu)。


原告購買的2-26號(hào)商業(yè)、輔助用房和被告購買的22幢101室均屬于1#樓工程。1#、2#樓主體工程為坐北朝南六層住宅樓（又稱為主樓）。1#樓的西立面南、北方向因地勢(shì)和落差的關(guān)系，將底層和二層設(shè)計(jì)建為坐東朝西二層商業(yè)、輔助用房及部分車庫。原告購買的2-26號(hào)商業(yè)、輔助用房屬于1#樓的商業(yè)、輔助用房，在被告呂某某房屋認(rèn)購協(xié)議尾部附注中稱為“裙房”。被告呂某某22幢101室住宅為1#樓所在層的第三層西首101室（底層和二層為商業(yè)、輔助用房）。原告施甲2-26號(hào)商業(yè)、輔助用房坐東朝西與1#樓六層主體住宅樓南面相鄰，毗鄰被告呂某某的101室住宅。該商業(yè)、輔助用房二樓屋頂?shù)孛媾c被告呂某某101室地面大致持平。屋頂建筑設(shè)計(jì)為“不上人平屋面”，現(xiàn)屋面的東、西、南三面建有高度為1M的封閉式圍欄。被告101室住宅陽臺(tái)在建筑設(shè)計(jì)時(shí)與該平面屋頂之間并不相通和相連，是開發(fā)商在房屋建成并交付被告前，在該平面屋頂與被告的陽臺(tái)之間加建了一條連接通某，使被告的房屋陽臺(tái)與原告的平面屋頂之間相互貫通連接。在1#樓西側(cè)外墻上，層高大致在101室地面及2-26號(hào)商業(yè)、輔助用房某面屋頂持平處有一段裸露的檐溝，該檐溝從南向北連接1#樓整個(gè)西側(cè)外墻至2#樓毗鄰處止。檐溝之上原設(shè)計(jì)并建有琉璃瓦朝西邊坡式覆蓋，因雨水滲入使檐溝內(nèi)長期積水，導(dǎo)致積水滲入101室，使被告住宅內(nèi)地板受潮。2007年，經(jīng)開發(fā)商維修，將覆蓋西側(cè)墻外從101室起至2-26號(hào)商業(yè)、輔助用房某面屋頂北墻止該部分檐溝之上的琉璃瓦予以拆除，使原先被琉璃瓦覆蓋的檐溝暴露在外形成積水槽，為使積水順利排出，開發(fā)商在檐溝最南端，也即2-26號(hào)商業(yè)、輔助用房西墻與南墻屋頂連接處挖掘了一個(gè)排水孔，并安裝了排水管道，用于檐溝排水。


2001年7月5日，施甲與開發(fā)商簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時(shí)，未對(duì)其認(rèn)購的2-26號(hào)房屋平面屋頂?shù)臋?quán)屬進(jìn)行特別約定。而2002年7月30日，開發(fā)商在與呂某某簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時(shí)，為發(fā)揮101室住宅使用功效，在認(rèn)購協(xié)議尾部以附注的形式將原告2-26號(hào)平面屋頂?shù)氖褂脵?quán)讓與被告使用，并約定由被告負(fù)責(zé)平面屋頂?shù)木S修義務(wù)，同時(shí)保留平面屋頂?shù)乃�有�?quán)歸公有。


2003年至2004年初，被告對(duì)101室住宅進(jìn)行裝修時(shí)，在2-26號(hào)營業(yè)用房的平面屋頂上鋪設(shè)了花崗巖地磚，在西北角安置了一個(gè)洗衣池，洗衣池的排水管接入平臺(tái)建筑時(shí)原有的下水管進(jìn)行排水。被告還在平面屋頂?shù)臇|邊、北邊和西邊的圍欄上安置了鋁合金管作為晾衣架。2005年被告入住101室后，對(duì)2-26號(hào)營業(yè)用房某面屋頂進(jìn)行晾曬衣物，放置花盆、洗衣機(jī)等功能使用。


2003年4月，原告發(fā)現(xiàn)營業(yè)用房二樓天花板滲水系屋頂漏水導(dǎo)致。2004年，原告發(fā)現(xiàn)營業(yè)用房二層南面墻體受潮滲水要求開發(fā)商維修。2005年，開發(fā)商對(duì)2-26號(hào)營業(yè)用房二層天花板進(jìn)行維修，安裝吊頂。同年7月10日，在第三人副總經(jīng)理趙景某及項(xiàng)目經(jīng)理王耀貴的見證下，原、被告訂立協(xié)議，約定：原告營業(yè)用房屋頂由被告負(fù)責(zé)永久維修；原告所受到漏水的損失由被告承擔(dān)賠償；如遇漏水，原告應(yīng)以書面形式及時(shí)通知被告，被告在一個(gè)月內(nèi)進(jìn)入修理，并在半年內(nèi)修理完好，否則，原告屋頂停止被告使用；原告不得隨便在屋頂上打洞等內(nèi)容。


2007年6月26日，原告以書面形式通知被告屋頂漏水導(dǎo)致其房屋南墻內(nèi)側(cè)有部分石灰脫落，后被告對(duì)平面屋頂進(jìn)行了維修。為了防止雨水滲透，被告在屋頂圍欄上進(jìn)行了加寬覆蓋，并在營業(yè)用房南墻外側(cè)排水管出口部位進(jìn)行了防漏水維修。2008年，被告對(duì)平面屋頂和檐溝再次進(jìn)行了維修，但2-26號(hào)營業(yè)用房二樓天花板和南墻內(nèi)側(cè)墻壁依然有漏水現(xiàn)象。


2010年6月22日，原告以被告侵占平臺(tái)、違法裝修為由，要求有關(guān)部門解決�？N云縣建設(shè)局、縉云縣公安局等單位先后作了協(xié)調(diào)，均無果。原告遂向法院提起訴訟。


原審法院經(jīng)審理認(rèn)為，《中華某某共和國物權(quán)法》所指的建筑物區(qū)分所有人的專有所有權(quán)是指業(yè)主對(duì)專屬自己的，由建筑材料組成的，在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的特定建筑空間所享有的所有權(quán)。該專有部分，在構(gòu)造上能夠明確區(qū)分，具有排他性且可獨(dú)立使用的作為區(qū)分所有權(quán)甲的的建筑物部分。原告在向朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室購買朝暉路2-26號(hào)商業(yè)、輔助用房時(shí)并未將其平面屋頂?shù)乃�有�?quán)和使用權(quán)列入其房屋認(rèn)購協(xié)議之中。同時(shí)，也不屬于最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定的“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分”情形。而被告在購房時(shí)開發(fā)商卻以附注的形式將該平面屋頂使用權(quán)列入被告22-101住宅的房屋認(rèn)購協(xié)議之中，約定屋頂平臺(tái)歸被告使用并由被告負(fù)責(zé)維修，但開發(fā)商保留了該房屋平面屋頂?shù)乃�有�?quán)屬公有。因此，依據(jù)上述法律規(guī)定，原告并不享有對(duì)朝暉路2-26號(hào)平面屋頂?shù)膶�屬所有�?quán)，依原告的房屋認(rèn)購協(xié)議，原告也不享有對(duì)朝暉路2-26號(hào)平面屋頂?shù)氖褂脵?quán)。雖然，原告所購買的2-26號(hào)營業(yè)用房某面屋頂?shù)慕ㄖ�初期與22-101室住宅并不相互貫通，但開發(fā)商在出售并交付22-101室住宅前已將2-26號(hào)營業(yè)用房某面屋頂東北角與22-101室住宅陽臺(tái)之間加建通某使之相互貫通。此后，在被告使用該平面屋頂?shù)倪^程中，原、被告雙方又于2005年7月10日簽訂了平面屋頂?shù)氖褂门c維修的協(xié)議，依協(xié)議約定，被告在使用原告平面屋頂?shù)耐瑫r(shí)要負(fù)責(zé)屋頂平臺(tái)的維修義務(wù)。故原審法院認(rèn)為，雖然開發(fā)商在與被告呂某某簽訂的房屋認(rèn)購協(xié)議中，未征得原告以及1號(hào)樓全某某屋所有人和使用人的同意將2-26號(hào)營業(yè)用房的平面屋頂使用權(quán)交與被告使用，但從被告對(duì)2-26號(hào)營業(yè)用房某面屋頂進(jìn)行使用初始，原告以及1#樓全某某屋所有人和使用人并未對(duì)開發(fā)商就平面屋頂?shù)乃�有�?quán)及使用權(quán)提出異議，在此后被告的使用過程中，原、被告仍對(duì)平面屋頂?shù)氖褂煤途S護(hù)達(dá)成了協(xié)議。此協(xié)議系原、被告雙方對(duì)平面屋頂?shù)氖褂脵?quán)和維護(hù)達(dá)成的真實(shí)意思表示，其內(nèi)容沒有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，既有利于平面屋頂價(jià)值的利用，又無損于原、被告及他人的利益，該協(xié)議具有合同效力。且在本案的審理過程中，1#樓除原告之外的其他房屋所有人對(duì)被告使用2-26號(hào)平面屋頂，均給予確認(rèn)，被告據(jù)此對(duì)2-26號(hào)平面屋頂享有使用權(quán)。故原告要求確認(rèn)2-26號(hào)屋頂專有權(quán)的主張，沒有法律依據(jù)，不予支持。


對(duì)于原告要求被告消除危險(xiǎn)、停止對(duì)2-26號(hào)屋頂平臺(tái)的使用，并移除被告在屋頂上增設(shè)的花崗巖地磚、洗衣機(jī)、洗水池、晾衣架、花盆等一切物品的訴訟請(qǐng)求問題。鑒于被告依房屋認(rèn)購協(xié)議、與原告達(dá)成的平面屋頂使用協(xié)議以及1#樓其他房屋所有權(quán)人的確認(rèn)，被告依約取得2-26號(hào)平面屋頂?shù)氖褂脵?quán)，其在使用過程中，除了生活中日�；顒�(dòng)之外，未對(duì)平面屋頂進(jìn)行危險(xiǎn)作業(yè)，以及增設(shè)其他破壞性的設(shè)施。被告在平面屋頂上所進(jìn)行的增設(shè)花崗巖地磚、洗水池、晾衣架、放置洗衣機(jī)、花盆物品的功能使用屬于對(duì)平面屋頂?shù)暮侠硎褂梅秶�，故原告的該訴訟請(qǐng)求，不予支持。


對(duì)于原告要求被告拆除朝暉小區(qū)22-101室通往2-26號(hào)屋頂?shù)耐�某，恢�?fù)朝暉路2-26號(hào)屋頂（包括西側(cè)屋檐）和22-101室陽臺(tái)至縉云××朝暉新村商住房建設(shè)建筑圖紙所示原狀的訴訟請(qǐng)求問題。開發(fā)商在2-26號(hào)平面屋頂與22幢101室之間建造的連接通某后雖未在建筑圖紙上進(jìn)行變更設(shè)計(jì)的備案，但該連接通某系開發(fā)商出售并交付房屋時(shí)已建成，且該建筑物在主體工程進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)已通過相關(guān)部門的驗(yàn)收。因此，對(duì)于原告要求被告將平面屋頂恢復(fù)到與××縣朝暉新村商住房建設(shè)建筑圖紙所示原狀的請(qǐng)求并不現(xiàn)實(shí)，不予支持。


西側(cè)屋檐瓦坡的破壞以及排水口的開鑿系開發(fā)商對(duì)1#樓西側(cè)檐溝積水滲入101室住宅進(jìn)行維修時(shí)所采取的維修措施。從原告2-26號(hào)房屋二層滲水情況看，西側(cè)屋檐瓦坡的拆除以及排水口的挖掘?qū)υ�告南墻�?nèi)側(cè)墻壁漏水造成了一定的影響。但因掀掉檐溝瓦坡和在檐溝溝底鑿排水口并非被告所為，而系開發(fā)商為維護(hù)1#樓滲水所采取的維修措施，因檐溝屬于整棟大樓的基本構(gòu)造，屬全體業(yè)主共有，在1#樓全某某屋所有人及使用人未與開發(fā)商達(dá)成一致修繕意見之前，原告主張西側(cè)屋檐恢復(fù)至建筑圖紙所示原狀的請(qǐng)求，不予支持。


對(duì)于原告要求被告修復(fù)朝暉路2-26號(hào)屋頂，并賠償原告因屋頂漏水造成的經(jīng)濟(jì)損失50000元的訴訟請(qǐng)求問題。2-26號(hào)商業(yè)、輔助用房二層南墻及天花板上雖遺留有漏水的痕跡，但原告要求被告賠償其屋頂漏水所造成的七年房租費(fèi)、房內(nèi)維某某預(yù)算及維權(quán)費(fèi)的經(jīng)濟(jì)損失50000元并非直接經(jīng)濟(jì)損失，且原告也并未提供確鑿證據(jù)予以佐證，故原告主張賠償房租租金損失及維修預(yù)算費(fèi)、維權(quán)費(fèi)的請(qǐng)求因證據(jù)不足，不予支持。


綜上，原審法院認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利使用、共同協(xié)商、公平合理的原則，正確處理毗連關(guān)系。原、被告均為1#樓的房屋所有權(quán)人，應(yīng)當(dāng)共同維護(hù)其居住環(huán)境。因此，被告王某某、呂某某應(yīng)依據(jù)2005年7月10日與原告簽訂的協(xié)議，合理使用并維護(hù)2-26號(hào)營業(yè)用房某面屋頂，在1#樓建筑物全某某屋所有權(quán)及使用權(quán)人未協(xié)商達(dá)成統(tǒng)一的維護(hù)及修繕方案之前，被告作為屋頂?shù)氖褂檬芤嫒�，�?yīng)對(duì)平面屋頂負(fù)責(zé)維修，履行平面屋頂?shù)木S修義務(wù)，合理使用并盡到審慎注意義務(wù)。


關(guān)于第三人的主體資格問題。因各方當(dāng)事人均未提供浙江××開發(fā)有限公司系涉案房產(chǎn)的開發(fā)商，且在審理過程中原告已明確無需浙江××開發(fā)有限公司承擔(dān)法律義務(wù)，故第三人與本案的處理結(jié)果不具有法律上的利害關(guān)系，不是本案的適格第三人。依據(jù)《中華某某共和國物權(quán)法》第七十條、第七十二條和《中華某某共和國民事訴訟法》第六十四條之規(guī)定，判決：駁回原告李某某、施甲的訴訟請(qǐng)求。案件受理費(fèi)1050元，由原告李某某、施甲負(fù)擔(dān)。


上訴人施甲、李某某上訴稱：上訴人屋頂為“不上人屋面”，任何人在未經(jīng)重新規(guī)劃、審批的前提下，均不得擅自改變屋頂基本使用功能，損害房屋承重結(jié)構(gòu)和危及建筑物安全，這是強(qiáng)制性效力性規(guī)定，是上訴人一至三項(xiàng)訴訟請(qǐng)求權(quán)的核心和基礎(chǔ)。原審判決徑直繞開該先決問題，以共有和專有權(quán)作為判決的基礎(chǔ)，直接導(dǎo)致判決認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤，適用法律錯(cuò)誤：一、“不上人屋面”顯然不可上人，以及不能超承重范圍使用。原判認(rèn)定了上訴人屋頂為“不上人屋面”的事實(shí)，卻判決認(rèn)為被上訴人在使用該屋頂過程中沒有進(jìn)行危險(xiǎn)作業(yè)以及在屋頂上增設(shè)增重設(shè)施屬于對(duì)屋頂平臺(tái)的合理使用范圍，顯然缺乏事實(shí)和法律依據(jù)，前后矛盾。首先原判認(rèn)定了案涉屋頂設(shè)計(jì)為“不上人屋面”，其次該屋頂建造特征為“屋面的東、西、南三面建有高度為1M的封閉圍欄”，完全符合“不上人屋面”的基本特征；所謂“合理范圍”應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)定的承重、結(jié)構(gòu)等要求，現(xiàn)有證據(jù)中沒有任何證據(jù)證明被上訴人對(duì)案涉屋頂?shù)氖褂脤儆凇昂侠矸秶�”。正是由于被上訴人對(duì)案涉屋頂?shù)某�限重使用，直接�?dǎo)致上訴人屋頂及墻體大面積漏水、部分天花板墻面脫落，這些事實(shí)均被原判所確認(rèn)，充分說明被上訴人沒有“合理使用”該屋頂，故原判認(rèn)定的事實(shí)與其作出的判決顯然自相矛盾。二、使用權(quán)取得是否合法顯然不能得出“被上訴人對(duì)屋頂使用沒有超出規(guī)劃設(shè)計(jì)，沒有超過屋頂承重范圍，屬于合理使用的結(jié)論”，原判直接將兩者劃上等號(hào)，顯然存在重大錯(cuò)誤。原判認(rèn)為，鑒于被上訴人的房屋認(rèn)購協(xié)議、與上訴人達(dá)成的平面屋頂使用協(xié)議及1#樓其他房屋所有人對(duì)被上訴人使用該屋頂?shù)拇_認(rèn)，被上訴人依約取得2-26號(hào)平面屋頂?shù)氖褂脵?quán)。基于該使用權(quán)，被上訴人對(duì)屋頂?shù)某�限重就屬于合某某圍，這顯然判非所訴，偷換概念。1、原判在上訴人對(duì)被上訴人所提供的認(rèn)購協(xié)議中案涉平臺(tái)歸被上訴人使用約定的內(nèi)容真實(shí)性及該內(nèi)容違反建設(shè)部強(qiáng)制性效力性規(guī)定等提出異議的情況下，未對(duì)該協(xié)議中補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)性、合法性作出釋明。2、原判未考慮上訴人和被上訴人簽訂協(xié)議時(shí)系上訴人因礙于鄰里間的情面，不想矛盾激化，附條件暫由被上訴人使用；被上訴人未按照協(xié)議約定修復(fù)屋頂?shù)惹闆r，以雙方簽訂協(xié)議時(shí)的真實(shí)性作為被上訴人可以使用“不上人屋面”的理由，明顯錯(cuò)誤。3、建筑物安全使用功能高于一切，無論被上訴人是否征得1#樓其他房屋共有人的同意使用訴爭屋頂，任何人均不能以犧牲他人利益，達(dá)成以侵害他人合法權(quán)益的協(xié)議或者追認(rèn)，這是基本的公平正義原則。況且上訴人在原審?fù)�審中明甲出，被上訴人提供的其他業(yè)主簽字無法待證其真實(shí)性，各房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)出庭接受質(zhì)證，原判未對(duì)此作出釋明就直接認(rèn)定了該證據(jù)的真實(shí)性、合法性及關(guān)聯(lián)性，這顯然也是錯(cuò)誤的。三、共有權(quán)并非簡單的加減法，并非一味的適用少數(shù)服從多數(shù)原則，而應(yīng)當(dāng)遵守公序良俗等基本法律原則以及不違反強(qiáng)制性效力性規(guī)定，對(duì)此物權(quán)法司法解釋第14條、15條均明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)擅自占用、處分業(yè)主共有部分、改變其使用功能或損害房屋承重結(jié)構(gòu)等侵權(quán)行為可以獨(dú)立提起訴訟和要求侵權(quán)人承擔(dān)民事責(zé)任，故原判在認(rèn)定案涉屋頂屬“不上人屋面”的情形下，僅以物權(quán)法第70條、第72條關(guān)于共有權(quán)的相某某定作為審理本案的法律依據(jù)，而沒有將物權(quán)法相關(guān)司法解釋中關(guān)于共有權(quán)行使的限制性規(guī)定納入本案審理范圍，屬適用法律錯(cuò)誤。四、本案所涉的連接上訴人屋頂和被上訴人陽臺(tái)的通某顯然系違章建筑，根據(jù)物權(quán)法司法解釋屬于“損害他人合法權(quán)益的行為”，應(yīng)予拆除。原判認(rèn)定該違章通某已經(jīng)通過相關(guān)部門驗(yàn)收，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。1、原判認(rèn)定“開發(fā)商在2-26號(hào)平面屋頂與22幢101室之間建造的連接通某未在建筑圖紙上進(jìn)行變更設(shè)計(jì)備案”已經(jīng)明確了該通某屬于違章建筑的事實(shí)。2、原判認(rèn)定該通某在主體工程驗(yàn)收時(shí)已經(jīng)通過相關(guān)部門的驗(yàn)收，顯然缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。無論是案涉房屋設(shè)計(jì)圖、開發(fā)商在實(shí)際竣工后補(bǔ)辦的建設(shè)工程規(guī)劃審批表、縉云縣房地產(chǎn)平面圖外業(yè)測(cè)繪調(diào)查情況附表頁，還是被上訴人自己提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告均能證實(shí)案涉房屋從規(guī)劃、施工、測(cè)繪以及補(bǔ)充審批的過程中沒有“屋頂陽臺(tái)過道”的記錄，因?yàn)樵摴こ淌前丛O(shè)計(jì)圖紙要求施工完畢的。3、根據(jù)物權(quán)法司法解釋第15條的規(guī)定，違章加建、改建等行為均屬“損害他人合法權(quán)益的行為”。另外，該違章通某是被上訴人侵犯上訴人“不上人屋面”的唯一橋梁，拆除并恢復(fù)至圖紙所示原狀更有利于對(duì)上訴人房屋的保護(hù)。五、原判認(rèn)定本案爭議屋頂屬于共有，屬于認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤；認(rèn)定本案是否存在開發(fā)商前后矛盾，影響本案正確審理。1、從上訴人提供的縉國用（2004）第1-2939號(hào)土地證上看，對(duì)建筑物共有部分已經(jīng)明乙文字標(biāo)注；從測(cè)繪調(diào)查情況附表頁看，訴爭屋頂未計(jì)算到共有面積之列，也未列入公攤。另外根據(jù)最高院司法解釋，訴爭屋頂具有構(gòu)造上、利用上的獨(dú)立性、能夠明確區(qū)分、可以排他使用等確定專有權(quán)屬的特征，故依據(jù)現(xiàn)有證據(jù)無法必然得出本案爭議屋頂屬于共有的結(jié)論。2、原判一方面認(rèn)定本案所涉房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主體為“朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室”從成某某到消亡均未經(jīng)工商登記，商住房沒有售后及維修，也沒有相關(guān)權(quán)乙務(wù)承受者，也即本案沒有開發(fā)商，而另一方面又認(rèn)定為解決檐溝積水問題，被上訴人要求開發(fā)商維修，開發(fā)商進(jìn)行了相應(yīng)的修理，原判對(duì)于開發(fā)商是否存在問題的認(rèn)定前后矛盾，直接導(dǎo)致了上訴人因屋頂西側(cè)檐溝所產(chǎn)生的漏水無人處理乃至于無人可追訴。上訴人認(rèn)為如果本案朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室實(shí)體上不存在及房屋售后服務(wù)維修不存在相關(guān)權(quán)乙務(wù)承受者，被上訴人顯然是拆除屋頂西側(cè)玻璃瓦，改善檐溝的提出者、受益者，其應(yīng)對(duì)拆除檐溝上的擋雨瓦片、開挖打洞等行為所致的上訴人墻體漏水等事宜承擔(dān)修復(fù)或賠償損失的責(zé)任。六、本案的審理結(jié)果具有巨大的社會(huì)指導(dǎo)意義，支持上訴人的訴請(qǐng)有利于物權(quán)法的實(shí)現(xiàn)及指導(dǎo)、規(guī)范建筑開發(fā)商的處分行為。本案爭議屋頂在設(shè)計(jì)上屬于“不可上人屋面”，如果開發(fā)商建設(shè)房屋未經(jīng)審批便能擅自改變其不上人的使用性質(zhì)，并建設(shè)違章通某到屋頂上，且這些行為所造成的后果均被認(rèn)定合法有效，無疑是失去了社會(huì)評(píng)判的最后底線。綜上，原判認(rèn)定事實(shí)錯(cuò)誤導(dǎo)致適用法律錯(cuò)誤，要求依法撤銷原判，依法予以改判，本案訴訟費(fèi)用由被上訴人負(fù)擔(dān)。


上訴人王某某、呂某某答辯稱，一、一審認(rèn)定事實(shí)清楚，程序合法，適用法律正確。二、上訴人提出的上訴意見包括事實(shí)意見及法律適用問題均不能成立，對(duì)于上訴人提到的物權(quán)法司法解釋并不存在，該司法解釋應(yīng)當(dāng)是指最高院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問題的解釋，但最高院的建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件司法解釋并不適用本案。三、一審法院沒有采信被上訴人一審時(shí)提供的丁某某及趙乙、徐某肖關(guān)于上訴人拒絕配合維修平臺(tái)、上訴人平臺(tái)在被上訴人入住前即已漏水的證明，被上訴人保留意見；上訴人提供的案涉房屋設(shè)計(jì)單位的說明、更名文件及資質(zhì)證書也應(yīng)當(dāng)予以采信。綜上，上訴人的上訴理由不能成立，要求駁回上訴，維持原判。


原審第三人浙江××開發(fā)有限公司書面述稱：第三人確實(shí)不是上訴人所購房屋的建設(shè)開發(fā)主體，一審法院在判決中明確了第三人“不是本案的適格第三人”，對(duì)此上訴人也是予以認(rèn)可的。


在本案二審過程中，上訴人提供了照片一，共八張，待證被上訴人拆除案涉爭議屋頂彩瓦挑檐、鑿穿南墻并在挑檐板處種花、種菜，致使上訴人房屋墻面開裂、滲水，嚴(yán)重影響了建筑物結(jié)構(gòu)安全；照片二，共兩張，待證上訴人房屋墻體開裂及漏水情況；土地使用權(quán)證、土地使用權(quán)登記審批表各一份，待證案涉朝暉路2-26號(hào)房屋整體結(jié)構(gòu)包括屋頂、挑檐所有權(quán)歸上訴人。被上訴人經(jīng)質(zhì)證認(rèn)為，上訴人所提供的證據(jù)均不屬二審新證據(jù)，且不能得出上訴人想要的待證事實(shí)；土地證等相關(guān)材料在一審時(shí)已提供過。本院認(rèn)為，上訴人提供的照片并不能直接證明其所主張的拆除彩瓦挑檐、鑿穿南墻的行為人，同時(shí)原判對(duì)上訴人案涉房屋南墻及天花板存在漏水現(xiàn)象、被上訴人在案涉屋頂上放置了花盆等事實(shí)已作出認(rèn)定，故對(duì)上訴人提供的照片本院不予采信；上訴人主張案涉朝暉路2-26號(hào)房屋屋頂、挑檐所有權(quán)歸其所有，但無論是其在二審中提供的土地使用權(quán)登記材料還是在一審時(shí)提供的房屋產(chǎn)權(quán)證書均未載明案涉訴爭屋頂屬上訴人專有，故上訴人提供的土地使用權(quán)登記審批表等材料并不能佐證其所主張的待證事實(shí)，本院不予采信。


二審經(jīng)審理查某，原判關(guān)于“朝暉新村聯(lián)建商住房籌建辦公室從成某某至消亡均未經(jīng)工商注冊(cè)登記，商住房的售后及維修也沒有相關(guān)的權(quán)乙務(wù)承受者”的事實(shí)認(rèn)定中“商住房的售后及維修也沒有相關(guān)的權(quán)乙務(wù)承受者”有誤，應(yīng)予指正；其他事實(shí)與原判認(rèn)定的事實(shí)一致。


本院認(rèn)為，關(guān)于案涉訟爭的屋頂上訴人李金芳、施甲是否擁有專有權(quán)的問題，案涉訟爭屋頂從物理構(gòu)造上看雖僅涉及上訴人李金芳的房屋，但該屋頂并不屬于由建筑材料組成的，在構(gòu)造上和使用上具有獨(dú)立性的特定建筑空間；同時(shí)，上訴人與朝暉新村聯(lián)建辦公室也未將該訟爭屋頂列入購房認(rèn)購協(xié)議中，因此案涉訟爭屋頂并不屬于最高人民法院《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》規(guī)定的“規(guī)劃上專屬于特定房屋，且建設(shè)單位銷售時(shí)已經(jīng)根據(jù)規(guī)劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺(tái)等，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱專有部分的組成部分”的情形，故上訴人主張案涉訟爭屋頂?shù)膶Ｓ袡?quán)依據(jù)不足，不應(yīng)支持。


關(guān)于被上訴人呂某某、王某某對(duì)案涉訟爭屋頂?shù)穆┧畣栴}是否應(yīng)承擔(dān)維修的責(zé)任以及是否需要賠償上訴人經(jīng)濟(jì)損失的問題，被上訴人與朝暉新村聯(lián)建辦公室簽訂的房屋認(rèn)購書及上訴人與被上訴人訂立的協(xié)議中均分別明確約定，被上訴人呂某某、王某某方需負(fù)責(zé)案涉訟爭屋頂?shù)木S修�，F(xiàn)案涉訟爭屋頂存在漏水現(xiàn)象，根據(jù)誰使用受益誰修理的原則，被上訴人呂某某、王某某無論是否能繼續(xù)使用案涉訟爭屋頂，其均應(yīng)對(duì)案涉訟爭屋頂已存在的漏水問題負(fù)責(zé)進(jìn)行維修，故上訴人要求被上訴人修理案涉訟爭屋頂?shù)脑V求理由成立，應(yīng)予支持。原判因上訴人不同意被上訴人進(jìn)入其房屋內(nèi)進(jìn)行修理而認(rèn)定上訴人已不要求被上訴人對(duì)漏水問題進(jìn)行修理，依據(jù)不足。被上訴人抗辯案涉訟爭屋頂漏水現(xiàn)象在其入住前即已存在，其不應(yīng)承擔(dān)維修責(zé)任理由不足，不應(yīng)支持。至于上訴人主張的因訟爭屋頂漏水所造成的損失賠償問題，上訴人僅提供了房屋出租協(xié)議待證其主張，而該房屋出租協(xié)議只能說明案涉房屋出租的租金收入，并不能證明該房屋未能出租系因訟爭屋頂漏水所致，故上訴人該主張證據(jù)不足，不應(yīng)支持。


關(guān)于涉案的陽臺(tái)通某是否需要拆除及屋頂西側(cè)檐溝是否需恢復(fù)原狀的問題，根據(jù)縉云縣建設(shè)局的調(diào)查，被上訴人并非是案涉訟爭陽臺(tái)通某建造者，且該陽臺(tái)通某是否屬于違章建筑的認(rèn)定及對(duì)違章建筑的拆除并不屬于民事案件的審查范圍，故上訴人要求被上訴人拆除該陽臺(tái)通某依據(jù)不足，不應(yīng)支持。至于案涉訟爭屋頂西側(cè)檐溝是否需恢復(fù)原狀問題，由于該檐溝原有狀態(tài)的改變也非被上訴人所為，故上訴人要求被上訴人恢復(fù)原狀依據(jù)不足，不應(yīng)支持。


關(guān)于被上訴人呂某某、王某某是否能繼續(xù)使用案涉訟爭屋頂?shù)膯栴}，被上訴人呂某某、王某某系根據(jù)其與朝暉新村聯(lián)建辦公室簽訂的房屋認(rèn)購書取得涉案訟爭屋頂?shù)氖褂脵?quán)，上訴人雖然對(duì)該認(rèn)購書中的附加條款真實(shí)性提出異議，并認(rèn)為被上訴人與朝暉新村聯(lián)建辦公室惡意串通，但其未提供相應(yīng)證據(jù)加以佐證。況且，上訴人在被上訴人使用案涉訟爭屋頂較長時(shí)間后仍與被上訴人于2005年7月10日就該訟爭屋頂使用問題訂立協(xié)議，也表明上訴人同意被上訴人使用涉案訟爭屋頂；此后，案涉建筑物的其他業(yè)主也對(duì)被上訴人使用案涉訟爭屋頂給予了確認(rèn)，因此上訴人要求被上訴人停止使用案涉訟爭屋頂并拆除在雙方簽訂協(xié)議時(shí)即已存在的花崗巖地磚等理由不足。至于上訴人與被上訴人所簽協(xié)議中約定“如遇漏水，上訴人應(yīng)及時(shí)通知被上訴人（以書面通知為準(zhǔn)），被上訴人在一個(gè)月內(nèi)進(jìn)入修理，并在半年內(nèi)修理完好。否則，上訴人屋頂停止被上訴人使用”，而現(xiàn)上訴人房屋屋頂仍存在漏水現(xiàn)象的問題，因上訴人發(fā)現(xiàn)漏水通知被上訴人后，被上訴人已積極履行維修義務(wù)，且根據(jù)日常生活經(jīng)驗(yàn)法則該“修理完好”的約定不應(yīng)理解為半年內(nèi)必須修理至不漏水且以后永遠(yuǎn)不會(huì)漏水，故上訴人也不應(yīng)以被上訴人未履行協(xié)議約定義務(wù)為由，要求被上訴人停止使用案涉訟爭屋頂。


綜上，上訴人的上訴理由部分成立，本院予以支持。原判實(shí)體處理有誤，應(yīng)予糾正。為此，依照《中華某某共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：


一、撤銷縉云縣人民法院（2011）麗縉民重字第2號(hào)民事判決；


二、被上訴人王某某、呂某某在本判決生效之日起三個(gè)月內(nèi)修繕縉云縣五云鎮(zhèn)朝暉路2-26號(hào)營業(yè)用房屋頂直至不漏水（上訴人李某某、施甲應(yīng)對(duì)該屋頂修繕提供必要的方便及配合）；


三、駁回上訴人施甲、李某某的其他訴訟請(qǐng)求。


一審案件受理費(fèi)1050元，由上訴人李某某、施甲負(fù)擔(dān)900元，被上訴人王某某、呂某某負(fù)擔(dān)150元；二審案件受理費(fèi)1050元，由上訴人李某某、施甲負(fù)擔(dān)900元，被上訴人王某某、呂某某負(fù)擔(dān)150元。


本判決為終審判決。










審 判 長 鄒一峻


審 判 員 余慧娟


審 判 員 程允平






二○一三年一月二十九日


本件與原件核對(duì)無異


代 書記員 吳美