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湖北省恩施州中級人民法院

民事判決書

（2004）恩州中民終字第61號

上訴人（原審原告）周其成，男，生于1964年4月3日，漢族，個體工商戶，住(略)。
被上訴人（原審被告）建始縣興泉供水有限責(zé)任公司（以下簡稱興泉公司）。

法定代表人施建茨，該公司董事長。

被上訴人（原審被告）李清清，女，生于1989年5月4日，漢族，學(xué)生，住(略)。

法定代理人李平祥，男，生于1964年1月24日，漢族，無業(yè)，住址同上。系李清清之父。

法定代理人唐繼芳，女，生于1964年7月29日，漢族，個體工商戶，住址同上，系李清清之母。

委托代理人李杰鋒，恩施自治州法律事務(wù)中心法律工作者。

上訴人周其成為與興泉公司及李清清房屋優(yōu)先購買權(quán)糾紛一案，不服建始縣人民法院（2003）建民一初字第108號民事判決，向本院提起上訴。本院于2003年12月29日受理后，依法組成由審判員劉紅擔(dān)任審判長，審判員楊緒武、漆祖國參加的合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審查明，原建始縣長梁區(qū)自來水廠，在建始縣長梁鄉(xiāng)隴里村集貿(mào)市場四化路入口處有磚混結(jié)構(gòu)一層兩間的房屋一棟（建筑面積為65m2，附有通道一間），后該水廠并入原建始縣長梁鄉(xiāng)水利電力管理站。1999年5月，原建始縣長梁鄉(xiāng)水利電力管理站又進(jìn)行分立，原建始縣長梁區(qū)自來水廠的資產(chǎn)劃歸建始縣長梁水利管理站，2001年4月，所爭房屋劃歸被告建始縣興泉供水有限責(zé)任公司。1991年10月，周其成與原建始縣長梁自來水廠簽訂《租用房屋據(jù)附件》，周其成承租了現(xiàn)所爭議的房屋，租期一年，租賃期間屆滿后，未再簽訂租賃合同。1995年，周其成經(jīng)出租人同意，將所承租的房屋其中一間（臨209國道）以及通道讓給被告李清清的母親唐繼芳和姨唐繼瓊共同租賃，亦未簽訂租賃合同。周其成的房屋租費已交至2002年8月。2002年11月22日，被告興泉公司與李清清的法定代理人李平祥簽訂《產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移協(xié)議書》，以25000元的價款出售給李清清。同年12月1日出租人通知周其成，出租房屋已出售。2003年3月3日，領(lǐng)取了《房屋所有權(quán)證》。同年7月22日，周其成訴至法院，請求宣告兩被告的房屋買賣關(guān)系無效。

原判認(rèn)為，承租人員只能對租賃房屋有優(yōu)先購買權(quán)，而不是租賃房屋以外的其他房屋。出租人興泉公司出售整體房屋，故周其成對該整棟房屋不享有優(yōu)先購買權(quán)，要求被告買賣關(guān)系無效的理由不成立，遂判決：駁回周其成的訴訟請求。

宣判后，上訴人周其成對上述判決不服，上訴稱：1、上訴人從1991年一直承租該房屋，應(yīng)享有優(yōu)先購買權(quán)；2、兩被告暗箱操作，不按程序通知承租人就將房屋出賣給他人，其買賣關(guān)系無效。

上訴人為支持其訴訟請求，向本院提交了如下證據(jù)：

周其成交房屋租費收據(jù)一組18張，證明自己是房屋承租人。

被上訴人李清清答辯稱：原判正確，答辯人的房屋買賣關(guān)系有效，有政府頒發(fā)的《房屋所有權(quán)證》。

被上訴人為支持其抗辯理由，向本院提交了如下證據(jù)：

證據(jù)一，唐繼瓊交房屋租費收據(jù)一組7張，證明自己也是承租人。

證據(jù)二，隴里村委會證明一份，證明出租人曾經(jīng)想出售該房屋。

證據(jù)三，張金飚的證明，證明自己通知周其成而周其成未提出購買要求。

證據(jù)四，凡振見的證明材料，證明2003年3月21日給周其成送達(dá)搬遷通知。

被上訴人興泉公司未作答辯。

經(jīng)質(zhì)證，上訴人周其成對被上訴人李清清提交的證據(jù)一、證據(jù)四，被上訴人李清清的法定代理人李平祥對上訴人周其成提交的一組證據(jù)（共18張）無異議，對上述證據(jù)本院依法予以采信。

上訴人周其成對被上訴人李清清提交的證據(jù)二、證據(jù)三有異議，認(rèn)為證據(jù)二無意義，與本案無關(guān)；認(rèn)為證據(jù)三是假證，是雙方串好了的。

對上述有異議的證據(jù)，本院認(rèn)為，證據(jù)二對本案無直接證明力，證據(jù)三的內(nèi)容和簽名不是一人書寫，且證明系口頭通知的證據(jù)不予采信。

經(jīng)審理查明，原審法院查明的事實屬實。

本院認(rèn)為，上訴人周其成承租被上訴人建始縣興泉供水有限責(zé)任公司位于建始縣長梁鄉(xiāng)隴里村集貿(mào)市場四化路入口處磚混結(jié)構(gòu)房屋一間十余年，出租人出賣該出租房屋時，周其成在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人應(yīng)提前三個月通知承租人。出租人建始縣興泉供水有限責(zé)任公司以通知了承租人周其成的抗辯理由及證據(jù)均不充分，原審法院認(rèn)定的事實清楚，采信的證據(jù)正確。但適用法律錯誤，故導(dǎo)致判決結(jié)果有誤。承租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)，出租人剝奪了其中任何一方承租人的優(yōu)先購買權(quán)，將房屋出賣給他人，均侵犯了他人的合法權(quán)利。建始縣興泉供水有限責(zé)任公司未按法定程序，將房屋賣給李清清的行為是錯誤的，其房屋買賣關(guān)系無效。上訴人提出的上訴理由成立，本院予以支持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（二）項和《中華人民共和國合同法》第二百三十條、最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第一百一十八條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷建始縣人民法院（2003）建民一初字第108號民事判決；

二、建始縣興泉供水有限責(zé)任公司與李清清的房屋買賣關(guān)系無效。

一審案件受理費400元，其他訴訟費200元，二審案件受理費400元，其他訴訟費325元，共計1325元均由建始縣興泉供水有限責(zé)任公司承擔(dān)。

本判決為終審判決。


審　判　長　　劉　　　紅

審　判　員　　楊　緒　武

審 判 員　　漆　祖　國


　　　　　　　　　　　　　　 二00四年二月十九日


書　記　員　　龍　　 濤